Невыселяемых жильцов внесут в реестр

Федеральные власти должны будут переписать действующее законодательство так, чтобы покупатель квартиры в Академгородке до сделки знал обо всех возможных обременениях, включая жильцов с пожизненным правом проживания. Такое решение вынес Конституционный суд России, разбирая дело о покупке трехкомнатной квартиры в жилищно-строительном кооперативе с довеском в виде невыселяемых жильцов.

Адам Богатырев приобрел в ноябре 2012 года трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге с публичных торгов, проводимых по инициативе организации, перед которой предыдущий собственник не смог своевременно погасить долг. Оформив право собственности 12 февраля 2013 года, мужчина пришел в теперь уже свою квартиру и обнаружил там жильцов: супругов – бывших собственников, их великовозрастную дочь, ее мужа и двух внуков – их детей. Экс-владельцев, как потерявших право пользоваться квадратными метрами после перехода права собственности, в октябре 2013 года выселил суд, а вот с четырьмя другими «квартирантами» такая схема не прошла. Как оказалось, в 1993 году женщина была включена в ордер и имеет право пожизненного пользования данной квартирой согласно статьи 19 закона «О введении в действие Жилищного кодекса». Позднее в апелляционной инстанции Богатыреву удалось выселить из купленной квартиры зятя бывших собственников, указав, что тот был прописан в ней лишь в 2006 году и не фигурирует в ордере, как член семьи собственника. Выселять мать с несовершеннолетними детьми суд и первой, и второй инстанций отказался. Не помог даже аргумент, что дочь собственников была осведомлена и дала согласие на залог квартиры.

Тогда мужчина обратился в Конституционный суд страны, потребовав признать статью, позволившую гражданам жить в чужой квартире даже после неуплаты долга, неконституционной. Суд разобрал дело досконально и отметил, что регламентация права собственности на жилье должна происходить на условиях соблюдения баланса прав, но в это же время добавил, что права членов семьи собственника квартиры в жилищно-строительном кооперативе, за которую выплачен пай, не могут быть нарушены. Таким образом, женщина с детьми остались в уже проданной квартиры, а продавцу – организатору торгов – напомнили, что в силу статьи 558 Гражданского кодекса в договоре купли-продажи необходимо в обязательном порядке указывать граждан, которые сохраняют право пользования реализуемой жилплощадью.

Конституционные судьи также добавили, что оспариваемая статья не защищает в полной мере и права «пожизненных жильцов», но не может быть изменена через конституционно-правовое толкование, хотя и признается частично противоречащей Конституции. Поэтому федеральному законодательному органу суд вменил в обязанность предусмотреть госрегистрацию данного вида обременения и выработать механизм, который сделает информацию о правах третьих лиц прозрачной для покупателей.

Что касается последующих судебных разбирательств, то рекомендовано при сохранении права пользования за членами семьи бывшего собственника, вписанными в ордер в «кооперативной» квартире, учитывать все обстоятельства: есть ли иное пригодное жилье для постоянного проживания, остаются ли средства на покупку иного помещения после уплаты долга средствами, полученными от продажи заложенного имущества, и так далее.

Анастасия Загоруйко