Ипотечная квартира на продажу: риски покупателя

В Новосибирской области в текущем году участники рынка недвижимости активнее брали ипотеку на покупку жилья, чем год назад. По данным областного Росреестра, прирост по отношению к семи месяцам прошлого года был на 15%. Всего же с участием кредитных денег прошло 33,5 тысячи сделок.

О том, что ипотечную квартиру можно продать до погашения долга, мы уже писали, но сейчас мы рассмотрим ситуацию с точки зрения рисков для покупателя.

«Хотелось бы отметить, что не всегда продажа ипотечной квартиры в Академгородке связана с финансовыми трудностями заёмщика. Бывает так, что семья увеличилась и нужны площади побольше, а погасить ипотеку досрочно возможности нет. В этих случаях, продажа – это выход», – рассказал руководитель агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.

Для покупателя существует три схемы приобретения ипотечной квартиры, но реальны на сегодняшний день лишь две из них: покупка за наличный расчёт и покупка на заёмные средства, по кредитному договору, оформленному в том же банке.

Второй вариант – наименее рисковый, так как сделку контролирует банк, который финансово заинтересован в прохождении её без проблем. Кредитно-финансовая структура уже знакома с правоустанавливающими документами на недвижимость, так как проверяла их перед выдачей первоначального ипотечного кредита. Кроме того, все финансовые потоки будут в руках банка, что избавит от риска, который возможен при первом пути. Единственный нюанс – покупатель должен подходить под требования заёмщика, чтобы ему одобрили ипотеку.

Если же собственных накоплений на покупку достаточно и занимать не планируется, то потенциальные риски увеличиваются. Покупателю необходимо будет передать продавцу предоплату в размере достаточном для погашения долга перед банком. После этого придётся подождать до одного месяца пока кредитный договор будет закрыт и выдан соответствующий документ об отсутствии долга, а также снято обременение.

Оформляется предоплата как авансовый платёж, а обязательства по продаже квартиры нужно прописать в предварительном договоре купли-продажи. Особенность этого документа в том, что при уклонении продавца, взявшего предоплату, от последующей сделки, обязать его можно будет через суд. Риск в том, что, если продавец ипотечной квартиры окажется недобросовестным, то придётся тратить время на судебные распри и переезд в новую квартиру сдвинется сразу на несколько месяцев.

«На сегодняшний день некоторые банки активно осваивают новый формат работы по ипотечным сделкам – проведение государственной регистрации прав в электронной форме. Это удобнее и оперативнее. Знаю, что в июле около десяти сделок в подобной форме прошли у Сбербанка. К слову, с января следующего года в стране обещают ввести электронные закладные, что также добавит мобильности рынку ипотечного кредитования», – резюмировал Олег Иванович.