Революционные поправки: покупателя защитят от потери жилья?

Важный законопроект приняли депутаты Госдумы в третьем чтении - он затрагивает интересы добросовестных покупателей квартиры в Академгородке. Фактически норма устраняет правовую дыру и неурегулированность, которая позволяла ставить под сомнение статус добросовестности и обязывала простого обывателя - или платить деньги за глубокую проверку юридического прошлого недвижимости, или самостоятельно делать оную. О чём же договорились депутаты?

Чтобы разобрать важность поправки, давайте напомним, что такое добросовестный приобретатель и когда это словосочетание наиболее актуально.

Допустим, купили вы квартиру в Новосибирске, завезли мебель, сделали ремонт, проходит какое-то время и приходит повестка в суд, где чёрным по белому написано, что предмет спора - расторжение договора купли-продажи. В суде вдруг выясняется, что у одного из цепочки владельцев недвижимое имущество из собственности убыло незаконно. С криминальным ли душком, или мошенническим, но владелец вдруг обнаружил данный факт и потребовал вернуть ему квартиру.

При этом покупатель в этой цепочке сам оказывается в роли пострадавшего, например, купив жильё у мошенников или у тех, кто ранее купил у них. Бывает даже так, что чистоту квартиры проверяли - обременений, залогов в госреестре недвижимости не увидели, потому квадратные метры и приобрели. Последний покупатель для закона становится добросовестным, если не знал и не мог знать, что имущество убыло незаконно, и сделал всё от себя зависящее для проверки прошлого приобретения, то есть юридической чистоты.

Вот только есть нюанс: ни инструментов, какие по мнению авторов ранее действовавшей нормы, нужно было при этом использовать, ни какой-то единой методики проверки не было. Потому и суды порой добросовестность ставили под сомнение. В одной истории, к примеру, пострадала молодая мама, взявшая на покупку однушки ипотеку. И проверяли ту ипотеку в банке, но позднее, несмотря на это, в суде она лишилась квартиры. Истцом выступил находившийся всё это время в местах не столь отдалённых брат продавца, которого последняя каким-то чудесным образом исключила из приватизации, продав жильё как единственный собственник. Сотрудников банка даже не насторожило то, что квартира была до этого выделена семье как расселенцам из аварийного фонда и вписаны в ордере два человека. Вот этот тонкий нюанс, когда человек, купивший квартиру, оставался и без жилья, и без денег, и решили исправить авторы поправок, что приняты в декабре 2019 года Госдумой.

Авторы предложили Гражданский кодекс России дополнить нормой о том, что добросовестным считается тот покупатель недвижимости, который ориентировался на данные госреестра. И таковым он будет являться пока в суде не докажут, что он мог знать или знал, что продавец не может продать ему жильё. Если в иске к добросовестному покупателю (приобретателю) суд отказывает, то права собственности за ним закрепляются с момента госрегистрации.

Но есть нюанс: норма касается только ранее приватизированных квартир, притязания на которые к добросовестному покупателю заявил госорган или муниципальная власть, а не частное лицо. Законодатель сохранил за госорганами права на подачу регрессного иска к тем, кто был виновен в выбытии имущества.

Этой же нормой редактируется понятие срока давности - его начинают считать со дня открытого владения или если право было зарегистрировано. При этом общий срок давности составит три года с момента запись о правах первого добросовестного покупателя жилья. Доказывать недобросовестность должен будет истец.

Норма должна вступить в силу с 1 января 2020 года. Осталось, чтобы документ подписал президент.