Квартира с «надстройкой»: когда площадь можно увеличить

Иногда в объявлениях о продаже квартиры в Академгородке можно встретить такую приписку – есть возможность увеличить квартиру и сделать ее двухуровневой. Таким способом часто пытаются придать инвестиционную привлекательность для вариантов на последних этажах. Но всегда ли эта информация соответствует действительности, или это больше маркетинговый трюк?

На днях Верховный суд рассмотрел интересную для рынка недвижимости ситуацию, связанную как раз с увеличением площади квартиры за счет чердака. Но такое повторение возможно и с подвалом, в случае с жильем на первых этажах. Между тем, именно за счёт подвала или чердака это сделать невозможно. Давайте рассмотрим почему.

История, которую разбирала Судебная коллегия по гражданским делам, произошла в одном из российских городов-миллионников, но вполне может повториться и в Новосибирске, или любом другом населенном пункте. Собственница квартиры на последнем этаже потребовала в районном суде обязать местные власти признать за ней права на расширенную за счёт чердачного помещения квартиру. Купив жилое помещение на последнем этаже площадью около 60 квадратных метров, женщина за счёт чердака надстроила себе еще один этаж, добавив лестницу из своей квартиры. На втором «этаже» были спальня и санузел. В крыше многоквартирного дома к тому же были прорезаны дополнительные окна.

Закончив незаконную переделку, женщина потребовала узаконить улучшения, которые на деле являлись ничем иным как реконструкцией, а когда соответствующая комиссия администрации и профильный департамент в этом отказали, подала в суд. Архитекторы отмечали, что то, что собственница квартиры называет улучшением, на деле является самостроем, сделанным без необходимого разрешения, и не может быть узаконено.

Для того, чтобы было чем аргументировать собственное самоуправство, до заседания суда было проведено собрание собственников жилья в доме, где располагалась квартира. Все они единогласно, по словам дамы, разрешили перепланировку и прорезку окон. Именно с протоколом этого собрания в суд и пришла истица. Суд первой инстанции доводы принял и удовлетворил просьбу собственницы. Решение суда стало основанием для регистрации права собственности и внесения изменений в соответствующий государственный реестр, так как в апелляционной инстанции вердикт устоялся. Тут следует напомнить, что чердак, как и подвал – это общее имущество всех собственников помещений в многоквартирнике. И раз за счет переделки оно уменьшилось, то и проголосовать за «урезание» имущество должны были все собственники. Но вышестоящая инстанция в лице Верховного суда РФ эти решения отменила, указав, что при их вынесении нарушены нормы процессуального и материального права. Так, судьи обратили внимание младших коллег на два важных нюанса: профильный департамент, несмотря на заключение о соответствии надстройки нормам, все равно не дал разрешения на ввод, и хоть голоса собственников и были «за», но только тех, что пришёл на собрание. А вот пришли на него не все, а согласие в этой ситуации необходимо именно от 100% владельцев, а не только тех, что посетили общее собрание.

Решения судов в итоге отменили и вернули на пересмотр.

В этом деле самое важное, что следует помнить тем, кто решил прикупить квартиру, которой прочили возможность расширения – общее имущество собственников нельзя уменьшить без согласия всех совладельцев жилых и нежилых помещений в доме. А у некоторых квартир собственник может быть не один, что усложняет процесс, и в итоге кроме как рекламным трюком такое обещание назвать чаще всего нельзя.