Долевое строительство: готов ли рынок к новым правилам?

В преддверии изменения правил работы, вступающих в силу 1 июля 2019 года, на рынке недвижимости идут активные дискуссии между застройщиками, банкирами и властями. До того, как начнёт работать новая схема финансирования строительства долевого жилья, осталось четыре месяца, но по-прежнему федеральные законодатели дорабатывают детали, прописываются нюансы.

Напомним, после того как заработают новые правила покупатель квартиры в Академгородке, если речь о сделке на начальной стадии строительства, должен будет внести сумму на спецдепозит - эскроу-счёт, а не передать застройщику как было ранее. Средства с него застройщик сможет получить уже после подписания акта-передачи жилья покупателю. Строить же компаниям предложено по схеме проектного финансирования - за взятые у банка взаймы средства. Схема будет распространяться на аккредитованные банки, а ставку обещают не выше 6%. Эксперты уже сейчас прогнозируют рост конечной стоимости квадратного метра для сограждан, ведь кто-то же должен компенсировать расходы застройщика на проценты. С одной стороны схема направлена на недопущение пополнения списка обманутых недобросовестными компаниями дольщиков, а с другой - это удар по рынку. Как показывают обсуждения, рынок до сих пор до конца не готов работать по новым правилам.

Из последних новшеств, которые федеральные власти разработали для новых правил строительства - это возможность достраивать некоторые многоквартирники по старым правилам. Для этого на момент вступления норм строительная готовность дома должна быть не менее 30%, а процент дольщиков не менее 10. При этом регионы по соглашению с Минстроем России получат право самим устанавливать критерии, например, снижать планку, но тут есть нюанс. В случае, если такой застройщик разорится, станет банкротом, то достраивать объект будут региональные власти за собственные средств. Помимо этого, для комплексной застройки введены понижающие коэффициенты, что позволяют сократить показатель готовности и числа договоров.

На днях новосибирская администрация собрала на своей площадке банкиров и строителей. На круглом столе обсуждались именно "долевые инновации" и прозвучали некоторые цифры. Итак, в столице Новосибирской области на сегодня строят 5,4 миллиона "квадратов" жилья, из которых почти все подпадают под новые правила - в 573 стройках задействованы деньги долевых покупателей в сумме 120 миллиардов рублей. На сегодня в невысокой степени готовности, а значит "в зоне риска" по мнению профильного департамента мэрии находятся 1,32 миллиона "квадратов", чья готовность варьируется от 30 до 60%.

Представители банков, которые пока не прошли аккредитацию, на встрече рассказали о тех инструментах, с которыми они готовы работать, если схема с эскроу-счетами будет им недоступна. В их числе - совместная стройка и продажа с получением прибыли. Стоимость одного дома оценили от 200 до 400 миллионов рублей, что, по мнению некоторых представителей банковского сообщества, вполне подъёмно даже для небольшой кредитной организации.

На сегодня федеральный минстрой активно призывает строителей переходить на формат со спецсчетами, не дожидаясь старта обязательности, потому что заявки на проектное финансирование рассматриваются до 25 рабочих дней.