20.10.2026

Самозанятый в недвижимости: налоги, обязанности и посуточная аренда

К списку
Самозанятый в недвижимости: налоги, обязанности и посуточная аренда

Собственник сдаёт квартиру гостям на несколько суток, фотограф готовит объявление, специалист консультирует по документам. Все они работают с недвижимостью, но правила применения самозанятости у них могут различаться. Разбираем, где подходит налог на профессиональный доход, а где нужен другой формат работы.

Материал подготовлен 20 октября 2026 года. Речь идёт о законодательстве Российской Федерации.

Кто такой самозанятый

В этой статье под самозанятым понимается человек, зарегистрированный плательщиком налога на профессиональный доход — НПД. Этот режим могут применять физические лица и индивидуальные предприниматели. Регистрация ООО для него не требуется. При этом НПД — налоговый режим, а не разрешение на любые услуги.

Основные условия: доход от деятельности на НПД не превышает 2,4 млн рублей за календарный год, работников по трудовым договорам нет, сама деятельность не входит в установленные законом исключения. Лимит считается по всем доходам на НПД вместе, а не отдельно по каждой квартире или услуге.

Что можно делать в сфере недвижимости

Сдавать жилое помещение. ФНС прямо относит сдачу квартиры посуточно или на длительный срок к примерам деятельности, для которой может подходить НПД. Продолжительность проживания сама по себе не меняет налоговую ставку.

Самостоятельно выполнять отдельные работы и услуги. Например, фотографировать интерьер, убирать квартиру, выполнять ремонт или давать консультации. Для таких услуг проверяют общие условия НПД и специальные требования к конкретной профессии. Заказчик должен понимать, какой именно результат ему предоставляет исполнитель.

Где самозанятость не подходит

Агентское посредничество. Работа в интересах другого лица по агентскому договору, договору комиссии или поручения по общему правилу несовместима с НПД. Для недвижимости это важно, когда исполнитель за вознаграждение действует как посредник собственника или клиента. ФНС отдельно обращает внимание риелторов на такое ограничение.

Пример: фотограф получает плату за готовую съёмку квартиры. Посредник получает вознаграждение за организацию сделки в интересах собственника. Для налоговых целей это разные отношения. Переименование агентского договора в «информационные услуги» не должно подменять фактическое содержание работы. Если специалист ведёт переговоры, принимает деньги за владельца или распоряжается бронированиями от его имени, модель договоров необходимо проверить до начала работы.

Аренда нежилой недвижимости. НПД не применяется к доходам от сдачи офиса, гаража, склада и других нежилых помещений. Слово «апартаменты» в рекламе ничего не гарантирует: нужно проверить назначение объекта по документам. Если помещение нежилое, правила НПД для найма жилья к нему не подходят.

Доход от продажи недвижимости также не относится к доходам, облагаемым НПД. Налоги при продаже проверяют отдельно.

Субаренда и агентский договор: квартира одна, а налоги разные

В обоих случаях специалист может размещать объявления, общаться с гостями и передавать ключи. Но для закона важно, какое обязательство он принял перед собственником: сам нанял квартиру и предоставляет её дальше либо выполняет поручение владельца за вознаграждение.

Вариант 1. Самостоятельный поднаём или субаренда жилья

Человек нанимает квартиру и получает право предоставлять её другим жильцам. В отношениях между гражданами применительно к жилью обычно используют термины «наём» и «поднаём». По статье 685 ГК РФ для поднайма необходимо согласие наймодателя; перед ним ответственным остаётся первоначальный наниматель. При аренде проверяют правила статьи 615 ГК РФ и условия исходного договора.

Для примера возьмём договор с фиксированной платой собственнику — 40 000 рублей в месяц, которую нужно внести независимо от количества заездов. За этот месяц гости-граждане заплатили 60 000 рублей. Здесь 60 000 рублей — собственный доход от предоставления жилья, а 40 000 рублей — расход на первоначальный наём.

ФНС допускает применение НПД к субаренде жилых помещений при соблюдении условий режима. Расходы при НПД не вычитаются: налог в примере составит 60 000 × 4% = 2 400 рублей, а не 800 рублей с разницы в 20 000 рублей. Без учёта иных затрат и налогового вычета останется 17 600 рублей. Для годового лимита НПД учитываются все 60 000 рублей.

Вариант 2. Работа агентом собственника

Владелец поручает специалисту организовывать сдачу квартиры за вознаграждение. По статье 1005 ГК РФ агент действует за счёт принципала — того, кто дал поручение. При этом он может выступать как от имени собственника, так и от своего имени. Поэтому одна подпись посредника в договоре с гостем ещё не доказывает, что перед нами субаренда.

Предположим, гости внесли те же 60 000 рублей, а агентское вознаграждение по договору составляет 20 000 рублей. Экономический результат внешне похож: 40 000 рублей получает собственник, 20 000 рублей — организатор. Но эти 20 000 рублей являются вознаграждением посредника, а не разницей между его собственным доходом от поднайма и расходами.

Такое агентское вознаграждение нельзя облагать НПД — ни по ставке 4%, ни по ставке 6%. Для обычной агентской деятельности в недвижимости закон устанавливает ограничение на применение самого режима, а не повышенную ставку.

Для постоянного посреднического бизнеса нужно выбирать допустимую форму работы и налогообложения, например ИП с подходящим режимом. Упрощённая система — отдельный режим, даже если её ставка тоже выражена числом 6%. Фактический налог агента нельзя определить только по сумме вознаграждения: учитываются выбранная система и применимые к ней условия. Налоги собственника рассчитывают отдельно.

Как отличить эти модели на практике

Что сравниваем Поднаём: наш пример Агентская работа
Основание работы Право пользоваться квартирой и передавать её дальше Поручение собственника
Что получает специалист Собственную плату за предоставление жилья Вознаграждение за действия в интересах владельца
Риск простоя В примере фиксированная плата 40 000 рублей сохраняется Распределяется по агентскому договору
НПД Возможен для жилого помещения при соблюдении ограничений Для обычного агента в недвижимости не подходит

Вывод: сменить название договора недостаточно. Смотрят, чьи это доходы, за чей счёт ведётся работа, какие права предоставлены на квартиру и кто несёт обязательства. Агентскую схему нельзя превратить в субаренду одним заголовком, а настоящий поднаём не становится агентским только потому, что собственнику перечисляют деньги.

Возможна и другая ситуация: собственник-самозанятый привлекает посредника для сдачи своей квартиры. Запрет касается применения НПД самим агентом; это не означает автоматического запрета НПД для собственника по его доходу от жилья. При этом комиссия посредника не становится вычетом из дохода собственника на НПД.

Какие налоги платит самозанятый

  • 4% — с дохода от физических лиц.
  • 6% — с дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей.

При оформлении чека важно правильно указать заказчика. Например, при оплате жилья компанией для своего сотрудника расчёт отличается от ситуации, когда сотрудник сам заключает договор и оплачивает проживание как физическое лицо.

Пример без учёта налогового вычета: с 30 000 рублей дохода от гражданина налог составит 1 200 рублей, а с такой же суммы от организации — 1 800 рублей. При НПД расходы на ремонт, уборку или комиссию площадки не уменьшают налоговую базу. Предусмотрен налоговый вычет 10 000 рублей: он расходуется на уменьшение налога, а не выплачивается наличными.

ФНС рассчитывает налог по сведениям о поступлениях. Обычно уведомление появляется не позднее 12-го числа следующего месяца, срок уплаты — не позднее 28-го числа; если это выходной или праздник, применяется перенос. Первый налоговый период имеет особый порядок расчёта. Декларация по НПД не подаётся.

НПД заменяет НДФЛ только с доходов, которые законно облагаются этим режимом. Самозанятость не отменяет, например, налог на принадлежащее человеку имущество. Обязательные фиксированные страховые взносы в рамках НПД не уплачиваются; вопросы пенсионного страхования решаются отдельно.

Какие обязанности остаются у собственника и исполнителя

Выдавать чек. Полученную оплату, включая аванс за облагаемую НПД деятельность, нужно отражать в «Моём налоге» и передавать чек заказчику. При наличной оплате и использовании электронных средств платежа это делают в момент расчёта; для иных безналичных расчётов закон предусматривает срок не позднее 9-го числа следующего месяца. Проще организовать работу так, чтобы чек выдавался сразу после оплаты.

Согласовывать условия проживания. Практически полезно письменно фиксировать адрес, даты, стоимость, число проживающих, время заезда и выезда, правила отмены и возврата денег. Отдельно укажите, берётся ли обеспечительный платёж, когда он возвращается и при каких обстоятельствах возможны удержания. Для гостя чек подтверждает расчёт, но не описывает все условия договора.

Соблюдать права соседей. Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса прямо предусматривает краткосрочный наём при соблюдении установленных требований. Они касаются прав соседей, пользования жильём и общим имуществом, коммунальных услуг, обращения с отходами и оснащённости приборами учёта. При нарушении жилищных прав соседи могут обратиться в суд.

Для квартиры в Академгородке разумно заранее сообщить гостям местные правила тишины, порядок пользования подъездом и парковкой, запрет шумных мероприятий, контакты на случай поломки. Такие инструкции помогают избежать конфликтов и не зависят от того, платит владелец НПД или другой налог.

Посуточный наём и гостиница: в чём различие

При найме гражданину предоставляют жилое помещение для проживания. При гостиничной деятельности оказывают услуги размещения с применением специальных требований к соответствующему объекту и организации обслуживания. Важны фактические отношения, а не только заголовок объявления.

Конституционный Суд в постановлении от 23 марта 2023 года № 9-П разъяснил: краткий срок, систематичность и предпринимательский характер сдачи жилья сами по себе недостаточны, чтобы признать её гостиничными услугами. Нужна содержательная оценка деятельности, включая влияние на соседей и интенсивность использования общего имущества. При этом запрет на гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов сохраняется.

Мебель, постельное бельё, интернет или уборка между заездами не следует воспринимать как универсальный тест, автоматически разрешающий либо запрещающий работу. Оценивать нужно всю организацию проживания и обслуживания. Запись в договоре «наём квартиры» сама по себе не превращает фактическую гостиницу в обычное жильё.

Для гостиниц и других объектов, подпадающих под законодательство о средствах размещения, действуют правила классификации и включения в реестр. Эти требования нельзя механически переносить на любой краткосрочный наём квартиры; одновременно статус самозанятого не освобождает от них, если фактически ведётся соответствующая деятельность.

Должен ли собственник ждать гостей, как гостиничный ресепшен

Обычный посуточный наём квартиры сам по себе не предполагает круглосуточной стойки регистрации или постоянного присутствия собственника на объекте. Но это не отменяет обязанность предоставить жильё: наймодатель должен передать свободное помещение, пригодное для проживания. Поэтому время и способ передачи ключей важно согласовать заранее.

Если согласовано личное заселение в определённое время, собственник должен выполнить договорённость либо согласовать с гостем другой удобный способ доступа. Если обещан круглосуточный заезд или подтверждён поздний приезд, ссылаться только на отсутствие ресепшена недостаточно: обещанные условия необходимо обеспечить.

Вместе с тем гость не должен исходить из того, что хозяин будет без предупреждения ждать его у квартиры любое количество часов. При задержке поезда, самолёта или изменении планов лучше сразу связаться с принимающей стороной и согласовать новое время. Возможны передача ключей представителем или самостоятельное заселение, если стороны об этом договорились.

До оплаты рекомендуется уточнить:

  • в какое время возможны заезд и выезд;
  • нужно ли сообщать точное время приезда и за сколько времени;
  • кто передаёт ключи и как связаться с этим человеком;
  • возможен ли поздний заезд и есть ли заранее согласованная доплата;
  • что происходит при задержке, незаезде или невозможности связаться;
  • какие услуги включены в стоимость: например, уборка во время проживания, смена белья, хранение багажа или трансфер.

Дополнительные услуги не возникают автоматически только из-за посуточной оплаты. Их наличие и стоимость нужно согласовать до бронирования. При этом нельзя задним числом вводить плату за уже обещанное заселение или объявлять ранее включённую услугу дополнительной. Спор о задержке не означает автоматического права удержать всю оплату: возврат и ответственность оцениваются по договору и применимому закону.

Что проверить гостю перед оплатой

  • Кто является стороной договора и кому перечисляются деньги.
  • На каком основании человек предоставляет квартиру.
  • Какова полная цена, есть ли залог и дополнительные платежи.
  • Как подтверждаются расчёт, бронирование и условия отмены.
  • Если исполнитель заявляет НПД — действует ли его статус на дату оплаты. Это можно проверить по ИНН в официальном сервисе ФНС.

Для поездки к клинике Мешалкина, в НГУ или в командировку полезно также заранее согласовать документы о проживании. Возможность их предоставления и требования бухгалтерии лучше уточнить до оплаты.

Самозанятость помогает легально учитывать подходящий доход, но не заменяет право сдавать объект, договор с гостем и соблюдение жилищных требований. Собственнику важно выбрать законную модель работы, а гостю — понимать, у кого он снимает жильё и на каких условиях.

Посмотреть квартиры посуточно в Академгородке.

Это общий информационный материал. Правила конкретной сделки зависят от статуса помещения, договоров, участников расчётов и фактической деятельности.

Источники и нормативная база

Ниже приведены материалы для проверки правовых и налоговых вопросов. Все внешние источники открываются в новой вкладке.