Недвижимость: когда меняем, а когда обмениваем

Когда рядом со словом «недвижимость» идет «обмен», то речь пойдет о квартире, которая не принадлежит гражданину, а когда «мена», то перед вами собственник или его уполномоченный представитель. Как между наймом и арендой существуют юридические различия, так и мена с обменом имеют общие и отличительные черты.

Проживая в жилом помещении по договору социального найма, гражданин (наниматель) и члены его семьи имеют относительно него ограниченные права – они могут проживать в нем, могут вселить на постоянной или временной основе своих родственников или иных лиц, но не могут продать, подарить или сдать субнаем по своему желанию (в последнем случае потребуется согласие собственника). Еще одно действие, которое допустимо относительно муниципального или государственного жилфонда, предоставленного в соцнайм, – это обмен на иное помещение, но и тут есть ряд условий. Так, квартира в Академгородке, куда наниматель с домочадцами хочет переехать, также должна принадлежать государству или муниципалитету, согласие которых заранее и нужно будет получить.

Мена же, наоборот, предполагает, что недвижимость в Академгородке принадлежит гражданину и он хочет поменять ее на жилье побольше или же переехать в другой район Новосибирска. Договор мены чем-то похож на договор купли-продажи недвижимости, но вместо привычной оплаты в нем товар меняют на товар, минуя передачу денег, написание расписки и прочие денежные этапы. Отмечу, что при мене также необходимо внимательно проверить юридическую чистоту новой квартиры в Академгороде.

Между тем, у этих двух сделок (мены и обмена) есть общая черта – они могут происходить как в пределах одного города или села, так и межрегионально. Даже для муниципальной недвижимости в законе нет в этом случае запретов.

Но отличий у мены с обменом гораздо больше, чем общих черт. Кроме уже вышеупомянутых, к примеру, если в мене может фигурировать денежная доплата за квартиру с лучшими характеристиками или большей площади, то в обмене деньгам не место.

Еще один важный момент – на обмен нужно согласие не только наймодателя и ответственного квартиросъемщика, но и всех проживающих с ним членов семьи, а мену собственник может провести не спрашивая ничьего мнения. А если в муниципальной квартире есть несовершеннолетние, то потребуется оформить еще и разрешение органа опеки и попечительства, для квартиры в собственности, где дети до 18 лет только на правах простых жильцов, оно не нужно.

И последний аспект – право собственности, переходящее к новому лицу по договору мены, регистрируется, а при обмене со сторонами заключаются новые договоры социального найма. И кроме того, все нюансы мены прописаны в Гражданском кодексе, а обмена в Жилищном.

Анастасия Загоруйко