Квартира в новостройке: инструкция по выбору застройщика

В связи со снижением ставок ипотечного кредитования, а также программами, дающими ряду категорий граждан право на льготную ставку, интерес к рынку новостроя существенно вырос. В связи с этим, а также в свете поправок, вступивших в силу с июля 2018 года для долевого сегмента, хотели бы напомнить некоторые правила, которым стоит следовать, прежде чем стать покупателем квартиры в Академгородке в строящемся доме.

Эксперты считают, что, несмотря на все изменения и поправки в долевое законодательство для строительного рынка, есть период, когда застройщик всё также остаётся заложником ситуации – это период с подписания договора и внесения денег до фактической передачи квартиры по договору. Ведь даже страхование ответственности и наличие фонда компенсаций не гарантирует, что спустя обещанные пару лет покупатель получит свои «квадратные метры». Может возникнуть ситуация, когда два года прошли, а застройщик обещание не выполнил. Даже если внесённые по договору деньги вернут, за эти годы недвижимость подорожает и покупатель всё равно «теряет». Например, возможность за ту же сумму купить квартиру с теми же параметрами. Не зря же в случае достройки проблемного объекта дольщикам частенько предлагают еще доплатить – стройка дорожает.

Итак, подстраховаться от неприятностей можно на этапе выбора того, где и у кого приобретать жилплощадь. Для этого потребуется проверка юридической «биографии» компании, хотя бы в блиц-формате.

Выбрав по объявлению объект, а значит и вторую сторону – продавца-застройщика, первое на что следует обратить внимание – это документы. В «долевом законе», более известно как закон №214, прямо перечислены требования к строителю по раскрытию информации. Это позволяет будущему покупателю ознакомиться с ними, минуя заверения о коммерческой тайне. Перечень документов обширен и содержится в статье 3.1 ФЗ №214, в их списке те, что должны предоставить по требованию покупателя. Например, регистрационные и учредительные документы застройщика, а также те, что подтверждают законность стройки –опубликованная проектная декларация, разрешение на строительство (срок должен быть действующим), заключение госоргана о соответствии требованиям «долевого закона». В ознакомительном пакете также должен быть договор поручительства от банка, страховой договор или подтверждение об уплате взноса в Фонд защиты дольщиков. Ещё один обязательный пакет документов, который стоит изучить, и его обязаны предоставить – подтверждение прав на участок, где возводится многоэтажка. Если речь об арендованной земле, то договор должен пройти регистрацию в Росреестре и срок аренды совпадать со сроками строительства, арендатором должен выступать застройщик, а не третье лицо, а кадастровый номер и целевое назначение земли соответствовать тому, что указано в проектной документации. Не лишним также будет проверить полномочия представителя компании, который подпишет с вами договор долевого участия. Помните, что подписать договор может руководитель, чьи данные прописаны в учредительных документах, сотрудник с доверенностью, в которой прописаны полномочия, или же агент по соответствующему договору.

Полезная поправка от июля 2018 года гласит, что у застройщика долевого сегмента, чтобы соответствовать требованиям, должен быть опыт не менее трёх лет. Но это не лишним будет проверить, так как в законе есть оговорка, что в учёт идёт и опыт дочерних, зависимых обществ. Не стоит стесняться уточнять о соблюдении сроках по предыдущим объектам, и в случае, если они были нарушены, обязательно узнать о причинах задержки.

Ненадёжного застройщика выдаст также отсутствие собственных финансовых ресурсов на стройку. Хотя этот момент и оговорен в июльских поправках, но они устанавливают лишь требование о 10% от планируемой стоимости возведения домов, что никак не гарантирует оставшуюся необходимую сумму. Структуру финансирования объекта застройщик обязан изложить в проектной декларации. Покупателя должно насторожить, если строить планируется только за счёт дольщиков, кредитов и при наличие лишь 10% от стоимости объекта. Это повышает риски.

И наконец, не лишним будет отследить судебные споры застройщика. Это можно сделать через открытые источники, например, базу арбитражных судов, а также из СМИ, форумов.