03.09.2017

Квартира в ипотеку: продажа с кредитом

Квартира в ипотеку: продажа с кредитом

Если вы купили небольшую квартиру в ипотеку, а через несколько лет в семье произошло пополнение и потребовалась жилплощадь побольше, то не стоит отчаиваться. Даже, если вы еще не догасили первый кредит и до финиша десятилетие, решить проблему можно вполне законным путём.

Напомним, что квартира, приобретённая с использованием заемных средств до полного гашения долга, является залогом по договору. То есть в государственном реестре у нее прописано обременение в виде ипотеки и обычным путём продать такой объект конечно не получится. В случае, когда причина продажи в необходимости расширить жилплощадь, то продажа – единственное решение. Но на это в обязательном порядке потребуется согласие кредитной организации, выдавшей ипотеку. Ведь она является залогодержателем.

Возможно, что у банка уже есть на примете покупатель, чью заявку на кредит одобрили, и он сможет предложить новому заёмщику данный объект. Но это самый идеальный вариант и рассчитывать, что будет именно так, не стоит. Чаще всего заемщик с непогашенным долгом, желающий расшириться, будет вынужден самостоятельно заниматься поиском покупателя на такую не простую жилплощадь. Важно понимать, что квартиры в Академгородке с обременением в виде кредита – это не равноценный «товар» тому, что подобного «довеска» не имеют. Скорее всего, придётся подвинуться в цене при продаже, чтобы заинтересовать потенциального покупателя. Предварительно можно обратиться в агентство недвижимости для консультации по вопросу «За какую сумму реально продать подобный объект на рынке?» После этого станет ясно, рационален ли такой путь. Если же сумма устраивает, то следующий шаг – визит в банк, с которым подписан договор. Там нужно честно изложить причину продажи, ведь кредитор прямо заинтересован в том, чтобы получить свои деньги и проценты. Не стоит воспринимать банк, как врага, и пытаться обойти полулегальными способами. Это может привести не только к судебным последствиям, но и вполне может стать причиной уголовного преследования за мошенничество.

Итак, если банк одобрил ваше желание, то можно стандартным способом искать покупателя: самостоятельно или через посредника. Последний нужен не из числа фирм-однодневок, а тот,  который уже имеет опыт сделок такого характера и давно работает на рынке, имея наработанную базу. Это позволит сократить сроки поиска и сделать всё юридически грамотно.

Технически сделка может выглядеть следующим образом. Покупатель вместо вас становится плательщиком ипотеки на эту квартиру, тогда обязательства переходят на него. Но в этом случае банк должен одобрить ему заявку и в положительном решении нужно удостовериться до того, как будут подписаны какие-либо документы. Ведь покупатель может не подойти банку по каким-либо критериям, как заёмщик.

Если же покупатель не подошёл или захотел приобрести недвижимость за собственные средства, то в этом случае из вырученных средств часть будет необходимо отдать в счёт единовременного погашения банку. Остаток же от сделки остаётся продавцу – бывшему заёмщику.

Важный нюанс – необходимо снять обременение в виде ипотеки после выплаты всей суммы. Делается это также с участием банка, который предоставляет заёмщику закладную с отметкой о полном погашении обязательств и документы, необходимые для снятия обременения. С этим пакетом документов собственник обращается в Росреестр или МФЦ.

Если закладная не оформлялась, то потребуется совместный визит сотрудника банка и заёмщика для подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке.