Долевое строительство: переуступка прав и новые правила

До вступления в силу пакета поправок, который меняет правила для рынка жилищного строительства всей страны, осталось совсем немного. Какая-то пара недель и в долевом сегменте уйдут прямые договоры со строителями на покупку квартиры в Академгородке, им на смену придут сделки через эскроу-счета, то есть спецдепозиты, с которых застройщик сможет получить деньги только после выполнения своих обязательств. Изменится ли что-нибудь для тех сделок, которые заключены в форме переуступки прав требования?

Прежде чем ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, как происходит сделка купли-продажи, когда объект ещё не существует в реальности и не сдан. Фактически дольщик приобретает не конкретное жилое помещение - квартиру за таким-то номером, а право требовать помещение с определёнными параметрами в определённые соглашением сторон и законом сроки. Дольщик выступает в виде инвестора, то есть именно на эти деньги дом ранее и строился. После перехода на проектное финансирование строителям предлагается возводить дома на деньги, выданные в долг банком под определённый процент. Уже поговаривают, что как минимум на этот банковский процент стоимость квадратного метра и вырастет.

Кто-то приобретает жильё на стадии строительства с целью сэкономить, а кто-то с целью заработать - ведь после ввода дома или же ближе к финишной прямой продать квартиру или переуступить право требования можно дороже, чем оно было приобретено. Ранее эта "маржа" была на уровне 30%, но в последние годы говорят о спаде, но всё равно интерес остаётся. Подобные сделки представляли интерес как для покупателя, так и для продавца. Последний получал деньги при этом не нужно было ждать подписания акта приёма-передачи помещения и завершения стройки, а покупатель, как уже говорилось, экономил средства, приобретая жильё на старте, а не после его ввода в строй.

Следует помнить, что в законе есть норма, оговаривающая случаи, когда уступка невозможна. Во-первых, когда цена договора внесена не полностью. Исключение: если одновременно переводится и долг на новое лицо. Во-вторых, уступку можно оформить только до подписания передаточного акта сторонами "долевого договора". В гражданском законодательстве есть случаи, когда переуступка невозможна, например, запрет прямо прописан в первоначальном договоре. Но тут юристы напоминают, что существует ещё и закон о защите прав потребителей, и после полного внесения стоимости за "приобретение" никто не может запретить дольщику переуступить права, а "запретительный" пункт договора по суду вполне можно признать ничтожным.

Эксперты считают, что новая схема с применением проектного финансирования с эскроу-счетами на этот сегмент рынка не повлияет - сделки среди физлиц будут проходить, никто их не отменит. Появится лишь ещё один документ - дополнительное соглашение к договору по счету, где будет меняться депонент. В остальном всё останется по-прежнему.

По мнению участников рынка недвижимости, даже, если цена подрастёт после июльских поправок, то в ликвидном объекте жильё будет пользоваться спросом и по схеме переуступки, ведь зачастую в "долевых" домах ближе ко вводу остаются не самые ходовые варианты, а купить нужный можно лишь, выкупив право требования.