Сделки с недвижимостью: почему опасно покупать по заниженной цене?

И хотя закон, регламентирующий порядок банкротства физических лиц пока обходит обкатку практикой, неприятности для рынка недвижимости уже начались.

Напомним, в некоторых сделках для снижения налогового бремени стороны договариваются писать цену квартиры в Академгородке всего один миллион рублей. Это делалось в связи с тем, что, если продавец владеет жилым помещением менее трех лет, то он обязан уплатить налог – 13% от дохода. Сумма в один миллион рублей является налоговым вычетом, на который разрешено снизить налоговую базу.

Важно: с 1 января 2016 года минимальный срок владения будет пять лет, а налоговая база не может быть менее 70% от кадастровой стоимости объекта. Трехлетним срок останется только для квартиры, продавец которой получил ее в результате приватизации, или если недвижимость куплена или получена по договору дарения у близкого родственника, или же получена по договору ренты.

Но вернемся к вопросу банкротства граждан. В Новосибирской области только за ноябрь в Арбитражный суд было подано около сотни исков о банкротстве физлиц, но большинство – это самобанкротство. Многие из них были приостановлены в связи с неполным выполнением требований закона. Судя по пояснениям судей в определениях, далеко не все истцы понимают, как будет проходить процедура банкротства и какие расходы для них она принесет. Самый первый расход ждет истца на стадии подачи иска – это госпошлина около 6 тысяч рублей и взнос в депозит суда на услуги финансового управляющего в размере 10 тысяч рублей.

Если иск подан, все платежи внесены, то будущего банкрота ждет масштабная проверка его финансового состояния и всех сделок, какие он заключил за последние три года. Вот тут-то и начинается все самое неожиданное.

Если окажется, что за год до подачи иска квартира или же дачный домик, земельный участок проданы по заниженной цене (процентов на 30 ниже рыночного аналога), то сделку могут признать недействительной. А для объектов, которые продавцом были получены безвозмездно от родственника по договору дарения, срок составит три года. Например, купил два года назад по заниженной цене квартиру в Академгородке, полученную второй стороной в дар от супруга, а продавец вдруг обанкротился. У такой сделки появляется реальный шанс стать фиктивной.

Но есть важный нюанс: фиктивной могут признать только ту сделку, в которой покупатель заведомо знал о финансовых проблемах продавца.

Если же доказать, что перед сделкой покупателем проводилась проверка платежеспособности продавца, не удалось, и квартира убыла из владения, деньги вторая сторона будет возвращать уже как кредитор одной из очередей и только те, передачу которых сможет доказать. В договоре ведь указан всего один миллион рублей, а не вся сумма сделки.

Или же покупатель может попытаться добиться признания его добросовестным приобретателем, что в этой ситуации довольно затруднительно, поскольку он видел, что в документах стоимость занижается.

«Подобная ситуация придаёт напряжения всему рынку недвижимости. Но возможность заранее защитить свои интересы у покупателя все же есть. Один из вариантов, это титульное страхование, которое защитит, как раз от утраты права собственности на недвижимость. Второй – избегать занижения стоимости в документах или хотя бы на оставшуюся часть в обязательном порядке оформлять расписку», – отмечает директор агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.