Продажа недвижимости: новый налог на частном примере
Если еще в прошлом году продать квартиру без выплаты крупного налога можно было спустя три года после покупки, то с января 2016-го этот срок действует лишь для четырех случаев. Во-первых, когда объект получен в дар от близкой родни, в числе которой бабушки и дедушки, родители, дети, братья и сестры. Во-вторых, если имущество унаследовано или стало собственностью в результате приватизации или же передано по договору ренты с иждивением.
Предельный срок владения объектом недвижимости для исчисления налога на доходы физлиц для всех остальных, кто приобрел недвижимость в этом году, составляет уже пять лет. Отметим: сделки, заключенные до января, учитываются по старым правилам.
Еще одно важное уточнение в том, что одновременно со сроком продавцам квартир фактически установили и минимальную цену сделки. Судите сами, ранее стороны договора, чтобы продать без налога и не ждать три года, часто занижали цену имущества до миллиона рублей, который полностью покрывал имущественный вычет. Таким образом, продавец обходил закон и продавал без излишних затрат имущество в любое удобное ему время.
С 1 января выбирать налоговую базу, с которой отсчитывают причитающуюся государству сумму, будет сам налоговый орган и она будет большей из двух показателей – суммы договора и суммы, составляющей 70% кадастровой стоимости объекта. Итак, рассмотрим на реальных примерах, что это значит.
Например, семья Петровых купила в марте 2016 года двухкомнатную квартиру в Новосибирске за 3,2 миллиона рублей, а в 2017 году, то есть до истечения пятилетнего «моратория», продает ее за четыре миллиона рублей. Глава семьи решает пойти на хитрость и в договоре указать сумму, за которую квартира была куплена ранее, а оставшуюся часть цены объекта по договорённости с покупателем «добрать» через расписку. В налоговый орган поступает информация о смене собственника и продавцу приходит уведомление о необходимости уплатить налог с дохода, полученного от продажи, и сумма его составляет 39 тысяч рублей, хотя семья рассчитывала совсем избежать налоговых расходов. Как же так?
По результатам последней госоценки проданная квартира имеет кадастровую стоимость пять миллионов рублей и по мнению государства гражданин не мог продать ее дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости, то есть 3,5 миллиона рублей. Но, так как квартира была приобретена за 3,2 миллиона рублей и факт подтвержден, на эту сумму налоговая база снижается и платить 13-процентный налог нужно уже с остатка – с 300 тысяч рублей.
Если бы заявленная цена сделки оказалась 3,6 миллиона рублей, то налоговой базой выбрали бы ее за вычетом расходов на покупку, тогда сумма налога выросла бы уже до 52 тысяч рублей.
Чтобы избежать неожиданностей, до объявления цены продажи стоит заглянуть в кадастр и уточнить, во сколько государство оценило ваше недвижимое имущество. И еще, если квартира была получена безвозмездно, например, в дар от дальнего родственника, и продана менее чем через пять лет, то налоговой базой будет полная ее стоимость и не ниже чем установленный государством ценовой минимум.
«Если вдруг возникла необходимость в продаже квартиры в Академгородке раньше пятилетнего срока, то тут можно за счет некоторых законных приемов снизить свои расходы на налоговые выплаты. Так, для «бесплатных» квартир это будет налоговый вычет в один миллион рублей, на который можно снизить базу. К примеру, продается подаренная неблизким родственником квартира за пять миллионов рублей, используем вычет и налог уже составит не 520 тысяч рублей, а 390 тысяч. Если же окажется, что кадастровая цена объекта, помноженная на 0,7, выше цены сделки, то налог уплачивается с нее, – отмечает директор агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов. – Кроме того, снизить сумму для исчисления налога можно и за счет улучшений жилья, например, сократить ее на стоимость проведенного ремонта, затрат на строительные материалы или подключение к сетям. Но это все потребует обязательного документального подтверждения».Продажа недвижимости: новый налог на частном примере
Если еще в прошлом году продать квартиру без выплаты крупного налога можно было спустя три года после покупки, то с января 2016-го этот срок действует лишь для четырех случаев. Во-первых, когда объект получен в дар от близкой родни, в числе которой бабушки и дедушки, родители, дети, братья и сестры. Во-вторых, если имущество унаследовано или стало собственностью в результате приватизации или же передано по договору ренты с иждивением.
Предельный срок владения объектом недвижимости для исчисления налога на доходы физлиц для всех остальных, кто приобрел недвижимость в этом году, составляет уже пять лет. Отметим: сделки, заключенные до января, учитываются по старым правилам.
Еще одно важное уточнение в том, что одновременно со сроком продавцам квартир фактически установили и минимальную цену сделки. Судите сами, ранее стороны договора, чтобы продать без налога и не ждать три года, часто занижали цену имущества до миллиона рублей, который полностью покрывал имущественный вычет. Таким образом, продавец обходил закон и продавал без излишних затрат имущество в любое удобное ему время.
С 1 января выбирать налоговую базу, с которой отсчитывают причитающуюся государству сумму, будет сам налоговый орган и она будет большей из двух показателей – суммы договора и суммы, составляющей 70% кадастровой стоимости объекта. Итак, рассмотрим на реальных примерах, что это значит.
Например, семья Петровых купила в марте 2016 года двухкомнатную квартиру в Новосибирске за 3,2 миллиона рублей, а в 2017 году, то есть до истечения пятилетнего «моратория», продает ее за четыре миллиона рублей. Глава семьи решает пойти на хитрость и в договоре указать сумму, за которую квартира была куплена ранее, а оставшуюся часть цены объекта по договорённости с покупателем «добрать» через расписку. В налоговый орган поступает информация о смене собственника и продавцу приходит уведомление о необходимости уплатить налог с дохода, полученного от продажи, и сумма его составляет 39 тысяч рублей, хотя семья рассчитывала совсем избежать налоговых расходов. Как же так?
По результатам последней госоценки проданная квартира имеет кадастровую стоимость пять миллионов рублей и по мнению государства гражданин не мог продать ее дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости, то есть 3,5 миллиона рублей. Но, так как квартира была приобретена за 3,2 миллиона рублей и факт подтвержден, на эту сумму налоговая база снижается и платить 13-процентный налог нужно уже с остатка – с 300 тысяч рублей.
Если бы заявленная цена сделки оказалась 3,6 миллиона рублей, то налоговой базой выбрали бы ее за вычетом расходов на покупку, тогда сумма налога выросла бы уже до 52 тысяч рублей.
Чтобы избежать неожиданностей, до объявления цены продажи стоит заглянуть в кадастр и уточнить, во сколько государство оценило ваше недвижимое имущество. И еще, если квартира была получена безвозмездно, например, в дар от дальнего родственника, и продана менее чем через пять лет, то налоговой базой будет полная ее стоимость и не ниже чем установленный государством ценовой минимум.
«Если вдруг возникла необходимость в продаже квартиры в Академгородке раньше пятилетнего срока, то тут можно за счет некоторых законных приемов снизить свои расходы на налоговые выплаты. Так, для «бесплатных» квартир это будет налоговый вычет в один миллион рублей, на который можно снизить базу. К примеру, продается подаренная неблизким родственником квартира за пять миллионов рублей, используем вычет и налог уже составит не 520 тысяч рублей, а 390 тысяч. Если же окажется, что кадастровая цена объекта, помноженная на 0,7, выше цены сделки, то налог уплачивается с нее, – отмечает директор агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов. – Кроме того, снизить сумму для исчисления налога можно и за счет улучшений жилья, например, сократить ее на стоимость проведенного ремонта, затрат на строительные материалы или подключение к сетям. Но это все потребует обязательного документального подтверждения».
