Неплатежеспособный продавец: перспективы потерять квартиру
С введением с 1 октября закона о банкротстве физических лиц к проверке юридической чистоты объекта при его покупке добавилась еще одна процедура – проверка платежеспособности продавца.
Казалось бы, зачем проверять продавца, когда деньги должен платить покупатель? Все очень просто. Если спустя год после сделки, а в некоторых случаях три, продавца признают банкротом, то будет проверена продажа им имущества за этот срок. И если в договоре купли-продажи квартиры в Академгородке будет обнаружена заниженная цена (даже если всего на 30% от рыночной), то сделку могут признать фиктивной. Для этого достаточно соблюсти одно условие – доказать, что покупатель знал о финансовых неприятностях у продавца. Причём доказывать, что предпринял все меры для оценки платёжеспособности второй стороны, должен будет покупатель. В противном случае, оставшись без квартиры, деньги он будет возвращать через очередь кредиторов, в которой ему вполне могут отвести первое место с конца. Претендовать на роль добросовестного приобретателя, а значит и компенсацию в один миллион рублей от государства за потерю собственности, он также не сможет – ведь в договоре под заниженной ценой стоит его подпись.
Вот для того, чтобы в перспективе не оказаться между двух огней, стоит заранее озаботиться информацией о платежеспособности продавца.
Во-первых, в выписке из ЕГРП будет видно есть ли на приобретаемый объект обременение или арест, например, что квартира не в залоге у банка. Иногда, в случае невозможности платить по счетам и при согласие банка, заемщик сам ищет покупателя.
Во-вторых, хорошим источником информации о долгах является онлайн-сервис на сайте Федеральной службы судебных приставов. В нем практически за минуту можно увидеть все исполнительные производства с суммами задолженности гражданина.
В-третьих, с согласия продавца можно запросить из Бюро кредитных историй справку, подтверждающую факт отсутствия просрочек по кредитам.
Также существуют электронный федеральный реестр банкротов и сайты арбитражных судов, на которых можно убедиться, что иск о банкротстве не подан и не подавался ранее.
Не лишним будет сохранить объявление, по которому была найдена квартира, так как это поможет доказывать реальность сделки. То есть, что недвижимость действительно была продана, а не продавец «спрятал» ее таким образом от кредиторов.
Всю собранную информацию не только нужно внимательно прочитать, но и сохранить: с сайтов – скриншотами, а бумажные документы, включая расписки, – в первозданном виде.
«Сложность может возникнуть при покупке ипотечных квартир, и квартир, реализуемых как заложенное и арестованное имущество. Ведь в этом случае заранее известно, что продавец имеет проблемы денежного характера. Но и тут есть две возможные «соломки», которые полезны не только в этих ситуациях, но и при обычной продаже: в договоре прописывать пункт о том, что продавец не является банкротом и подобная процедура не будет начата в ближайшие 1-3 года, а также титульное страхование, защищающее от утери права собственности», – отмечает директор агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.
