Добросовестный приобретатель: изымут не у всех
Снова вопрос добросовестности покупателя всплыл в Конституционном суде страны. Решение по этому делу важно для рынка недвижимости всех регионов страны, так как судьи проверили на конституционность п. 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ. В результате они обязали своих коллег из судов иных инстанций при изъятии квартир у добросовестных приобретателей по искам органов власти брать в расчёт и зарегистрированные права. Рассмотрим подробнее, о чём ведёт речь суд.
История началась в 1994 году, когда владелец квартиры в Никулинском районе Москвы умер, не оставив наследников. Недобросовестные граждане оперативно оформили бесхозную недвижимость на себя и продали её. После этого имущество переходило из рук в руки пока в 2008 году не добралось до Александра Дубовца. И вот спустя десятилетие о квартире вспомнили власти. Весной 2015 года департамент горимущества столицы по суду выселил покупателя, не признав его добросовестным. При этом в суде прозвучало, что раз квартира ушла в неизвестность нечестным путём, то и добросовестность приобретателя — дело десятое. Не помогла и попытка генпрокуратуры РФ вступиться за теперь бездомного покупателя. Но с этим категорически не согласились конституционные судьи.
Во-первых, они напомнили о том, что каждому гражданину РФ от рождения гарантировано право на жилище. По этой причине сам механизм действия этого права должен быть понятен. Именно с этой целью еще 14 лет назад – в апреле 2013 года суд раскрыл понятие «добросовестный приобретатель» в своём постановлении № 6-П от от 21 апреля 2003 года. А в апреле 2010 года верховные судьи совместно со своими арбитражными коллегами выпустили постановление пленума. Там анализировались судебные дела по данному профилю, как раз по истребованию квартир по искам органов власти. Судьи Конституционного суда РФ отметили, что у нормы, которую оспаривал Дубовец, не берётся в расчёт бездействие органов публичной власти. Ведь о бесхозной квартире они вспомнили спустя десять лет практически. То есть никаких действий, чтобы оформить своевременно выморочную недвижимость, они не предприняли, потому объект сменил за это время множество владельцев. Вот тут-то и сокрыт важный пункт всего решения. Его суть – прежде чем истребовать выморочное жильё у добросовестного приобретателя нужно оценить действия публичного собственника, то есть органов власти. Но существенный нюанс: собственник должен доказать свою добросовестность или иными словами, что не знал о незаконности отчуждения квартиры.
Вся эта история хоть и произошла в столице, но от её повторения не застрахован и владелец квартиры в Академгородке.
«Эта история – пример того, что не каждая проверка юридической чистоты может помочь защититься от потенциальных неприятностей. Но это не значит, что проверять прошлое приобретаемого имущества не нужно, наоборот, проверку необходимо делать ещё более тщательней», – отметил директор агентства недвижимости «Академ-недвижимости» Олег Иванович Наумов.
