31.05.2017

Залоговые квартиры: в чём риск?

Залоговые квартиры: в чём риск?

Покупателей, которые хотят сэкономить на сделке, часто привлекают торги, проводимые финансово-кредитными организациями. На них с хорошим дисконтом, обычно около 20%, выставляются залоги. То есть те квартиры в Академгородке или в другом микрорайоне Новосибирска, иного города, по которым ипотечный заёмщик не смог до конца рассчитаться с банком. Как правило, изъятие залоговой недвижимости – это крайняя мера, когда решить вопрос через ту же реструктуризацию не получается. Дисконт при продаже в этом случае оправдан рисками.

По последним данным Центробанка РФ, на начало апреля текущего года в стране на покупку жилья было выдано кредитов на 322,2 миллиарда рублей. При этом просроченной задолженности было 55,6 миллиарда. Если брать отдельно Новосибирскую область, то на эту дату выдали кредитов на жилую недвижимость на сумму 7,334 миллиарда рублей. Просрочено выплат в регионе было на 1,23 миллиарда рублей.

Эксперты отмечают, что далеко не всегда просрочка по обязательствам возникла в силу неплатёжеспособности заёмщика. И продажа заложенной недвижимости, к слову, иногда происходит из-за изменения семейного статуса гражданина. Например, при разводе долги за квартиру, если она приобретались пусть и в кредит, но в браке,  солидарны. То есть, если один из бывших супругов перестает вносить ежемесячные платежи, то взыскать долг могут со второго. Такие истории и могут стать причиной попадания неплохой квартиры на публичные торги.

Стоит отметить, что если продажа через торги, после изъятия её судебными приставами, не реализуется с дисконтом, то банк уже полностью принимает имущество на свой баланс. Вторая попытка реализации, между тем, будет уже по цене, что актуальна на рынке, без каких-либо бонусов.

Также есть еще вариант, когда заёмщик готов добровольно передать банку свою заложенную жилплощадь. В этом случае продавцом выступает сам заёмщик. Он планирует, естественно, с разрешения банка реализовать залог, отдать долг банку, а остаток оставить себе. Соответственно он будет заинтересован в большей цене, а не в дисконте. Но тут потенциальному покупателю стоит уточнить в банке-кредиторе, а не предоставит ли он ипотеку уже ему на эту квартиру по льготным условиям. Бывает и такое.

Что касается рисков, то во всех ситуациях они примерно одинакового вида – это обременение, которое должно быть снято после погашения долга по договору кредитования. При покупке жилья у банка покупатель сначала гасит долг предыдущего владельца, а уже потом перерегистрирует право собственности на объект на себя. Если же квартира была передана заёмщиком не добровольно, а изъята по суду, то есть риск, что экс-владелец попытается оспорить сделку.

Плюсы в сделках с залоговыми квартирами тоже есть. Ведь это те объекты, что уже проверены на незаконную перепланировку, плюс юридическое прошлое их также отслежено банком еще на этапе одобрения заявки на ипотеку.