Сдачу дома задержали: компенсация для дольщика

После того, как к работе на рынке долевого строительства приступит госфонд, правила гарантирования исполнения обязательств застройщиком изменятся. Но всё также дольщики будут иметь право на обращение за компенсацией нарушения своих прав, если застройщик срывает сроки новоселья. Как на деле выглядят такие иски и на что может рассчитывать покупатель квартиры в Академгородке, если «продавец» вместо обещанных 1,5 лет растянул строительство, например, на три года.

По «долевому закону» требовать компенсации можно лишь после того, как срок оговорённой передачи помещения прошел, а стройка еще далека от финиша. Законом предусмотрено, что если застройщик не успевает к дате Х, то не позднее чем за два месяца до нее должен предложить покупателю внести поправки к договору. Здесь важный момент – дольщик не обязан соглашаться на эти условия, особенно, если очевидно, что и в дополнительный срок застройщик не уложится.

Еще один существенный момент  – в договоре должен быть указан точный срок срок именно передачи квартиры, а не сдачи дома. Никаких кварталов или полугодий, а конкретизированная «крайняя» дата. Ведь именно от нее в случае нарушения и будет высчитываться неустойка и штрафные санкции.

Как действовать, если все сроки прошли, а сидение на чемоданах продолжается? Гражданским законодательством предусмотрена возможность отправки претензии с требованием выплаты неустойки. Кроме того, у дольщика есть право расторгнуть договор, если срок обещанной передачи квартиры уже истёк более чем на два месяца. И в этом случае за задержки можно применить «штрафные санкции».

Строительная компания только в том случае освобождается от ответственности за медлительность, если сам покупатель уклоняется от подписания акта передачи.

«Хотел бы напомнить, что обязательства считаются выполненными, после того, как дольщик подписал акт приема-передачи. Не дата ввода в эксплуатацию, а именно дата подписания такого акта говорит нам о том, что одна сторона выполнила взятые на себя обязательства», – отмечает Олег Иванович Наумов, директор агентства недвижимости «Академ-недвижимость».

Если же договор расторгается в одностороннем порядке, то датой прекращения взаимоотношений служит день направления соответствующего уведомления. Отправлять его следует почтой – заказным письмом, содержащим опись вложения.

Теперь что касается возврата денег, которые дольщик к дате расторжения договора уже уплатил. Их по закону, если отношения прекратились из-за просрочки передачи квартиры, застройщик обязан вернуть – не позднее 20 рабочих дней с даты расторжения. К ним же добавляются проценты за пользование, а считают их с даты когда сумма была уплачена дольщиком и вплоть до фактического возврата. Проценты равны одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, но для граждан они платятся в двойном размере.

Если же дольщик самостоятельно за этими деньгами не обратился, то они не сгорают. Застройщик обязан перевести их на 21-й день на депозит нотариуса по своему месту нахождения. И обязательно уведомить долевого участника об этом.

Но расторгать договор при задержках с передачей жилого помещения необязательно, неустойку можно взыскать и без этого. Размеры пени будут такими же, как описано выше.

Как часто бывает, даже если вы верно посчитаете сумму, которую, на ваш взгляд, должен выплатить вам продавец-строитель, суд может быть иного мнения. Судебная практика в этом секторе такова, что исковое заявление подлежит лишь частичному удовлетворению и теряет именно в конечной сумме. Оценке суда подлежат и такие критерии, как и почему именно возникла задержка, что сделано самой стройкомпанией для решения проблемы и в целом, как нарушения сказались на покупателе. В Гражданском кодексе страны есть статья 333, которая позволяет суду учесть соизмеримость пени нарушениям.