Ребенок-собственник: была бы не против опека

Когда среди собственников есть несовершеннолетние, то продажа осложняется участием третьего лица органа опеки и попечительства, чье разрешение обязательно для сделки.
Интересы детей, владеющих недвижимостью или ее частью, до 14 лет представляют их законные представители (родители, опекуны или попечители), а с 14 до 18 лет ребенок имеет право сам совершать продажу, но только с их одобрения. Для родителей также есть «ограничитель» орган опеки и попечительства, согласие которого необходимо получить до подписания договора купли-продажи. Опека это своего рода контролер, который следит, чтобы имущественные права ребенка в результате сделки не были нарушены.
Итак, сделку по продаже «детского имущества» одобрят лишь в случае, если в обмен будет приобретена иная жилая недвижимость, в которой доля малолетнего собственника будет равноценна проданной. То есть квартира должна быть такой же площади, в том же населенном пункте (исключение переезд семьи на постоянное жительства в другое место) и пригодной для жизни. Таким образом, орган опеки будет оценивать, насколько выбранная для покупки квартира соответствует необходимым критериям.
После того как будет подобран объект, обоим родителям с полным пакетом документов нужно посетить орган опеки и попечительства для получения одобрения на продажу имеющейся жилплощади. Важно: необходимы именно оба родителя, даже если они никогда не состояли в браке или разведены, так как оба несут ответственность за соблюдение прав ребенка.
Срок, в который будет предоставлена данная муниципальная услуга, составляет до 1 месяца. А для визита потребуются следующие документы (подлинники и их копии): заявление на имя главы администрации от законных представителей и заявление от ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет; паспорта всех участников обеих сделок (собственников продаваемого и покупаемого жилья), свидетельство о рождении ребенка (при отсутствии паспорта); предварительный договор купли-продажи новой квартиры; свидетельства о браке, разводе, смерти родителя (если таковые документы имеются); выписки из домовых книг о составе семьи, выписка из лицевого счета с места продажи и покупки; правоустанавливающие документы на оба жилых помещения (продаваемое и покупаемое); техпаспорта и документы из кадастра (экспликация и поэтажный план (кадастровый план)) на оба помещения.
Если в последующей сделке по покупке новой квартиры будут задействованы заемные средства, то пакет документов будет больше. Необходимо предварительное решение банка об ипотеке, справка о платежеспособности заемщика (заемщиков) и предварительный график платежей по займу.
При приобретении квартиры в рамках долевого договора в строящемся доме также потребуются дополнительные документы. Так, к примеру, в отделе опеки и попечительства Кировского района Новосибирска попросят предварительный договор, гарантийное письмо от застройщика о том, что сроки строительства будут соблюдены, проектную декларацию, разрешение на строительство, договор аренды и техдокументы на участок, на котором ведется строительство.
Отметим, что в документе, предоставленном опекой, все детали сделки должны быть выражены прямо, не допускается каких-либо двусмысленностей: указывается тип сделки (продажа, залог или дарение) и ее основные условия.
Родителям после получения предварительного разрешения на сделку дается три месяца на предоставление в отдел опеки и попечительства копии договора купли-продажи и свидетельства о госрегистрации права доли ребенка в оговоренной квартире.
Если разрешение не получено, то отказ, который предоставляется в письменном виде, можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.
И напоследок совет для покупателей: если приобретаете квартиру, где собственник или один из собственников ребенок, обязательно до подписания каких-либо документов ознакомьтесь с разрешением органа опеки и попечительства. Ведь если после передачи денег выяснится, что нарушены детские права, то сделка не состоится, так как без документа от опеки регистрировать переход права Росреестр не будет, а уплаченные деньги придется возвращать уже через суд.

Анастасия ЗАГОРУЙКО