Продажа недвижимости: экономим на налогах

В объявлениях о продаже недвижимости в Академгородке иногда можно встретить упоминание, что «квартира в собственности более трех лет». Что это за срок и почему он так важен, что на нем акцентируют внимание?

Продажа имущества предполагает получение дохода продавцом, а с него согласно Налогового кодекса необходимо платить подоходный налог, который для физического лица-резидента составляет 13%. Но специально для рынка недвижимости в законе сделана оговорка, что собственники объектов, которыми они владеют более трех лет (минимальный предельный срок владения), не уплачивают налог. Тем же, кто приобрел квартиру менее 36 месяцев назад, придется поделиться с государством доходом, но и для них предусмотрен имущественный вычет. Его можно получить в одной из двух форм: уменьшить налоговую базу на 1 миллион рублей, если речь идет о продаже дома, квартиры, комнаты, дачи, участка земли, или же уменьшить базу на сумму, за которую объект ранее был куплен. В последнем случае придется доказывать документально, что потрачено было именно столько. Это можно сделать с помощью предыдущего договора купли-продажи.

Для того, чтобы было понятнее, что же такое имущественный вычет для продавца, рассмотрим несколько примеров. Иван Иванов продает квартиру в Академгородке, которая ему досталась в наследство менее трех лет назад, за 2,5 миллиона рублей. Так как объект получен им на безвозмездной основе, то снизить на сумму расходов налоговую базу не получится, соответственно расчет налога будет выглядеть так: от 2 500 000 рублей отнимаем 1 000 000 рублей*13% и получаем 195 000 рублей налогов, подлежащих уплате.

Мария Петрова решила продать недвижимость в Академгородке, которую купила менее  трех лет назад. Квартира была приобретена за 2 миллиона рублей, а выставлена на продажу за 2,2 миллиона рублей. Таким образом, если продавец подтвердит сумму своих расходов на покупку, то налог составит 26 000 рублей: 2 200 000 рублей минус 2 000 000 рублей*13%.

Для покупателя факт, что продавец владеет недвижимостью менее трех лет, может обернуться лишь одной проблемой – попыткой занизить в документе реальную цену для ухода от налогов. Этого делать нельзя, так как в случае претензий третьих лиц на объект или признания сделки недействительной возврату подлежит сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Также помните, что общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда сторона, посчитавшая, что ее права нарушены, узнала или должна была узнать об этом, что повышает риски по подобной сделке.

Даже если на недостающую часть дана расписка, участвовать в налоговом преступлении не стоит. Тем более, если данный факт станет известен фискальным органам, то продавец должен будет кроме самого налога оплатить штраф – 20 % от суммы налога.

При приобретении такой квартиры не стоит забывать о проверке юридической чистоты объекта, и чем меньше он пробыл во владении продавца, тем глубже придется раскапывать правовое прошлое недвижимости. Помочь в этом вам могут грамотные юристы и опытные риэлторы компании «Академ-недвижимость».