11.05.2015

Продажа недвижимости: без опеки нет сделки

В некоторых ситуациях кроме обычного пакета документов для оформления купли-продажи объекта недвижимости потребуется еще один – письменное  одобрение сделки со стороны органа опеки и попечительства.

 

Право собственности дает владельцу неограниченные права при распоряжении недвижимостью. Он может продать квартиру в Академгородке, подарить ее, завещать или передать по договору ренты, ориентируясь лишь на свое желание, но только если собственник достиг 18 лет или не признан недееспособным, ограниченно дееспособным. Во всех этих случаях за продавца квартиры в Академгородке будет выступать его законный представитель (родитель, опекун или попечитель).

 

Но за тем, чтобы при сделке были соблюдены в первую очередь интересы владельца, следит государственный орган по опеке, чье предварительное письменное согласие на отчуждение объекта или его уменьшение иным способом необходимо получить продавцу. Если же этого не было сделано, то зарегистрировать переход права в Росреестре, даже если договор купли-продажи подписан, не представится возможным.

 

Что касается детей, то до 14 лет за них принимает решение законный представитель (чаще всего родители), а с 14 до 18 лет уже учитывается и их мнение. Недееспособным или частично недееспособным гражданина может признать только суд. Это происходит, когда человек психически не здоров и имеется соответствующее медицинское заключение, и вторая причина, – он не может осознавать последствия своих действий. В последнем случае это часто происходит в силу возрастных изменений и болезней, а также неумеренного употребления алкоголя или наркотиков. Именно собственники из этой группы относятся к так называемой группе риска и привлекают внимание квартирных мошенников.

 

Важно отметить, что не всегда наличие собственника-ребенка или имеющего проблемы с дееспособностью прямо фигурирует в документах. Так, при покупке недвижимости с использованием материнского капитала далеко не все родители выполняют свою обязанность закрепленную законом по выделению доли на детей. Потому для покупателя так важна проверка юридической чистоты объекта, во время которой и уточняется, каким способом (договор купли-продажи, наследование, дарение и т. д.) была получена недвижимость продавцом и нет ли «подводных камней». Дело в том, что, когда факт не выделения доли детям станет известен (к примеру, на этапе регистрации в Росреестре), родителей обяжут оформить все надлежащим образом и тогда в дело уже вмешается орган опеки.

 

Второй случай «подвоха»: когда на первый взгляд дееспособный продавец, через какое-то время после сделки признается родственниками недееспособным. Далее следует иск в суд и уже договор купли-продаже признается недействительным на основании, что подписан лицом на тот момент, хоть юридически и не признанным недееспособным, но уже им являющимся и не осознающим последствия своих действий. Полностью защититься от такой ситуации нельзя, но проявить бдительность стоит. К примеру, когда продавец – пожилой человек или злоупотребляет алкоголем.

В случае, если заниматься проверками самостоятельно нет возможности, вам на помощь готовы прийти высокопрофессиональные специалисты компании «Академ-недвижимость».