Покупка квартиры: жильцы «в подарок»

Далеко не всех жильцов, зарегистрированных по адресу продаваемой квартиры, можно выписать и выселить без проблем. Есть категории, которые могут сохранить право пользования даже после продажи недвижимости.

Продавец и члены его семьи, прописанные на жилплощади, теряют право пользования с переходом права собственности к покупателю, но не те, кто имеет право пожизненного или постоянного пользования. Важно до заключения договора купли-продажи не только убедиться, что экс-собственник с родней снялся с регистрационного учета, но и что не оставил «бонус» в виде неучтенного жильца. Итак, кто же имеет право проживать в уже проданной квартире?

По закону, если гражданин, имевший право участвовать в приватизации, от нее отказался, то он приобретает право пожизненного пользования жилым помещением и никто не сможет лишить его этого права. При проверке «юридической чистоты» сделки следует узнать в рамках каких гражданско-правовых отношений продавец получил квартиру. Если речь идет о приватизации, то это должно стать сигналом для более детальной проверки. К примеру, когда продавец оформляет в собственность приватизируемое помещение, то к пакету документов в Росреестр он должен приложить заявление лиц, отказавшихся от участия. Потому попытка продавца скрыть «кота в мешке» может всплыть при регистрации и хорошо, если на тот момент деньги за квартиру не переданы, а предоплата оформлена как возвратный платеж.

Вторая категория неожиданных жильцов, о которой мало говорят, – это лицо, получившее такое право в рамках завещательного отказа. Такой человек, называемый отказополучателем, прописывается в завещании с указанием, что наследник должен обеспечить ему возможность проживать в оставляемой наследодателем квартире на весь срок жизни. Более того, при смене собственника за ним эта возможность также сохраняется. Госрегистрация прав отказополучателя возможна, но только по его желанию, потому если продаваемая квартира была получена продавцом в порядке наследования по завещанию, то необходимо убедиться, что в нем не упомянут завещательный отказ.

Еще раз хотелось бы напомнить, что все бессрочные жильцы при продаже недвижимости должны быть включены в договор купли-продажи с указанием полного имени, фамилии, отчества, а также основания и срока пользования, если он предусмотрен, или с пометкой «бессрочно». И эта норма является существенным условием договора, то есть обязательной, без которой договор будет считаться незаключенным, когда данный факт всплывет, и тогда покупателю придется возвращать деньги через суд. Потому не забывайте оформлять грамотную расписку с указанием полной цены договора, чтобы было что требовать к возврату.

Когда времени и знаний законодательства для проверки «правового прошлого» квартиры не хватает, покупатель может доверить это дело профессионалам – юристам агентства недвижимости «Академ-Недвижимость».

Анастасия Загоруйко.