Покупка «детской» квартиры: на что обратить внимание

Несовершеннолетние собственники самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью не могут, потому на сделках их интересы представляют законные представители – родители или попечители, опекуны. Контроль же со стороны государства ведёт орган опеки и попечительства, но не всегда удаётся своевременно пресечь различные нарушения прав детей, и в итоге страдают не только они, но и покупатели. Какие самые распространённые нарушения есть в стране в сфере «детской недвижимости»?

В последние девять лет в стране «популярно» такое нарушение, как не выделение обязательной доли на детей при покупке недвижимости с участием средств материнского капитала. При распоряжении деньгами от господдержки на улучшение жилищных условий получатели подписывают обязательство выделить доли в приобретаемом объекте на всех детей. Если же в сделке участвует ипотека, то срок составляет до полугода с моменты выплаты кредита. Обязательство остаётся у Пенсионного фонда, выступающего распорядителем средств, в Росреестр оно не поступает. К моменту, когда ипотека выплачена, далеко не все родители вспоминают о документе. При продаже такого объекта уже идёт нарушение прав детей и покупатель, если не обнаружит этот факт заранее, попадает в группу риска. Ведь при продаже квартиры или доли в ней ребёнку-собственнику должны выделить равноценное недвижимое имущество, а в этой ситуации этого не происходит.

«Если при сделке купли-продажи недвижимости, где собственник – ребёнок, были нарушения, то у покупателя будут проблемы. При плановых проверках орган опеки и попечительства обнаружит нарушения и обратится в суд, в результате квартира вернётся к первоначальному собственнику, как следствие признания сделки ничтожной, а второму владельцу придётся через суд возвращать уплаченные деньги. А так как чаще всего они уже потрачены, то процесс этот может растянуться на годы. Именно по этой причине важно на стадии подготовки документов проверить все нюансы, чтобы сделка прошла по букве закона», – рассказал глава агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.

Покупателю следует помнить, что ничтожной сделку можно признать, уложившись в трёхлетний срок исковой давности, потому не лишним будет узнать даты рождения всех детей продавца. Особенно важно уточнить, получался ли материнский капитал на тех, что были рождены после 2007 года. В договор рекомендовалось бы включить пункт о том, что продавец при покупке квартиры не использовал материнский капитал. В идеале – покупатель должен получить справку, выданную на имя продавца Пенсионным фондом, которая подтвердит этот факт.

Второе частое нарушение – приватизационная забывчивость. То есть при приватизации ребёнку не выделяется доля, чтобы при последующем отчуждении не проходить процедуру с разрешением от органов опеки. Для этого ещё до начала приватизационных манёвров детей выписывают с жилплощади, а спустя полгода недвижимость оформляют в собственность и продают. Такой срок соблюдается, так как в течение полугода выписанный имеет право пользоваться квартирой, а приватизировать нужно не только на тех, кто зарегистрирован, но и сохранил права пользования. Покупателю рекомендовали бы ознакомиться с расширенной выпиской обо всех ранее прописанных гражданах и помнить, что приватизация считается завершённой после подписания акта приёма-передачи жилого помещения.

Напомним, также с конца декабря 2015 года при продаже квартиры в Академгородке, которая принадлежит ребёнку до 18 лет, нужно заверять сделку у нотариуса. При этом неважно, идёт ли речь о доле в праве или же об объекте целиком.

Нотариус в свою очередь не просто заверяет сделку, сверяясь с предоставленными документами, но и обязан проследить за её законностью. Снизит ли это число нарушений детских прав пока не ясно, но затраты при продаже выросли, так как заверение – процедура платная.