Отдолили: когда в продаже только доля от недвижимости

Данный вид сделок на рынке жилой недвижимости не зря считается одним из самых сложных. Доля в праве на квартиру – это вовсе не одна из комнат или какая-то ее часть. Чаще всего де-факто свою долю не выделяют, а бывает и так, что в силу ее небольшого размера и выделять нечего. Вроде и доля в праве есть, а на отдельную комнатку претендовать не выходит, потому и к продаже в этом случае предлагается не какая-то конкретная часть квартиры в Академгородке. Хотя некоторые продавцы лукавят и в объявлении пытаются убедить, что продают комнату в квартире, иногда не понимая, что не могут претендовать на нее пока она судом не выделена в натуре. Последнее – это не жаргонное словечко из лихих 90-х, а вполне юридический термин, подразумевающий определение конкретного места за конкретным совладельцем. Таким образом определяется порядок пользования одним объектом всеми совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной тем, что в последнем случае не выделяется конкретный процент в праве. Например, в случае недвижимости, приобретенной в браке и являющейся совместно нажитой, это довольно частое явление.

Долевая квартира чаще всего образуется при получении её в наследство или после бракоразводного процесса. Но если в последнем случае это чаще всего 50 на 50, то в первом доли могут быть настолько скромны, что даже кладовку выделить не получится.

На продажу такое имущество в половине случаев поступает, потому что совладельцев много, а площади мало для того, чтобы ею пользоваться всем вместе, или же не удается договориться о выкупе, или же не находится общий язык по сдаче ее в аренду и разделении дохода. Причин много, а результат один – продавцов по сделке будет несколько, как раз по числу долей. Если в договоре купли-продажи вдруг не окажется одного из совладельцев, то в отношении него должно быть соблюдено право преимущественного выкупа. То есть все доли должны быть письменно предложены сначала ему, о чем должно быть документальное подтверждение. Кроме того, предложение должно содержать ту же самую цену и быть направлено заранее – не менее чем за месяц до выставления долей в свободную продажу. Ждать ответа необязательно. Молчание в этом случае тоже ответ, главное иметь подтверждение об отправке уведомления по известному адресу и это должен быть адрес не «на деревню дедушке», а, например, адрес последней известной регистрации совладельца.

Раньше долевые объекты попадали под пристальное внимание мошенников, но с 2015 года для них это стало не особо актуальным. Два года назад для подобных сделок стал требоваться третий участник в лице нотариуса, а с начала лета прошлого года вступил в силу закон. По нему долевая сделка обязательно удостоверяется нотариусом. К слову, услуга не бесплатная – порядка 20 тысяч рублей за удостоверение.

Чаще всего покупатель доли – это человек, который не может позволить себе квартиру целиком в силу цены, но нуждается в регистрации. А владея долей, можно оформить «прописку». Стоимость доли, особенно небольшой, всегда ниже даже самой дешевой комнаты, но регистрация в этом случае в отличие от полулегальных и совсем мошеннических схем оформляется на законных основаниях. И, к слову, согласие на это остальных совладельцев вовсе не нужно, а вот на «вселение» остальных членов семьи уже одобрение потребуется.

Но важно помнить, что в 2014 году Верховный суд РФ выразил свою позицию относительно владельцев мизерных долей, запретив их вселять на жилплощадь. Хотя ранее суды заселяли даже при владении долей размером с отпечаток одной ноги.