Особые случаи покупки жилья: приватизационный отказник

Квартиры в Академгородке, если речь не о строящемся жилье или сданном новострое, очень часто первым владельцем получены посредством участия в приватизации или унаследованы от родителей, которые изначально проживали на этой жилплощади по «муниципальному ордеру» или по договору социального найма, а позднее воспользовались правом и оформили бесплатно собственность на «квадратные метры». Где же в этой ситуации может быть подвох?

Итак, в первую очередь напомним, что упрощено приватизация – это передача муниципальной или государственной квартиры или комнаты в частную собственность. У каждого гражданина есть разовое право на бесплатную приватизацию. Исключение – дети до 18 лет, для них после совершеннолетия есть возможность ещё раз воспользоваться этим правом.

Участвовать в приватизации может не только главный наниматель, но и все, кто вписан в ордер, если речь о ситуации до 2005 года (год вступления в силу Жилищного кодекса) и все зарегистрированные по адресу в качестве места постоянного проживания, если речь о ситуации после 2005 года. Но приватизация – это право, а не обязанность, то есть никто не может принудить проживающих перейти в разряд собственников, но согласие на приватизацию жилых квадратов потребуется ото всех, так как часть квартиры приватизировать нельзя, только полностью. Вот те, кто не хочет получить свою долю в праве собственности, могут оформить отказ от участия в приватизации, стать, так называемыми отказниками. Вот это именно тот «кот в мешке», которого следует опасаться.

От собственности он, конечно, отказался, но вот законодательство действующее, охраняя права таких граждан, оставляет за ним право пользоваться жильём даже после перехода права собственности. То есть, если после продажи члены семьи бывшего владельца автоматически теряют право пользоваться, то этот гражданин эти права сохранит и может в любой момент прийти к вам «пожить».

Скрыть факт наличия отказника продавец не может, что очень радует. Ведь получить неожиданного «кота в мешке» или «жильца в мешке» гораздо неприятнее. Дело в том, что в договоре купли-продажи обязаны прописывать тех бессрочных жильцов, что закреплены по данному адресу. Если продавец вдруг «забыл» это сделать, то через суд такой договор можно признать незаключённым. Вот только этот вариант для нового владельца тоже не самый лучший – ведь деньги к тому моменту уже переданы, а зачастую второй стороной и потрачены. Поэтому внимательность вам потребуется еще на этапе изучения документов потенциального «товара».

Помните также, что, если вы ставите подпись под договором, где указан факт наличия «отказника», то позднее оспорить сделку будет сложно. Ведь предполагается, что договор внимательно вы прочли и согласились с этим «бонусом» добровольно. Исключение, если имел место ввод в заблуждение или угроза, но это уже другая история.

Верховный суд страны ещё несколько лет назад в своём пленуме отметил, что право отказников бессрочное, то есть норму гражданского законодательства о выселении семьи экс-владельца после продажи суд не учтёт, даже если вы попытаетесь избавиться от неожиданного жильца посредством него. А уж, если членом семьи продавца он не является, то и применить эту норму вовсе не выйдет.

Даже если вам удастся договориться с «отказником» миром и он выпишется, съедет куда-либо, где получит новую «прописку», то проблема не закроется. Он не теряет своего бессрочного права пользования приобретённого вами жилого помещения даже в этом случае и может позднее сказать, что переезд был вынужденной мерой.