10.02.2015

Недвижимость: когда покупатель добросовестный

Должен ли покупатель недвижимости проверять, что он покупает и у кого, или проверка юридической чистоты объекта – это личное дело каждого? Как оказалось, по закону покупатель не просто должен озаботиться этим вопросом, но и приложить к этому максимум усилий!

К примеру, купил гражданин квартиру у посредника, который продавал ее по поддельной доверенности, а сам собственник даже и не планировал ее продавать. В этом случае владелец обращается в суд с требованием вернуть его имущество из чужого незаконного владения. Суд, конечно же, встанет на сторону истца и удовлетворит требования. Вот тут-то и возникает нюанс: покупатель передал деньги не собственнику, а мошеннику, то есть и возвращать придется с него. В итоге излишне доверчивый гражданин остается и без квартиры, и без денег, так как пока еще правоохранительные органы найдут ушлого посредника. В законе есть для такой ситуации определение для покупателя – «добросовестный приобретатель», то есть человек, который приобрел имущество, не зная, что вторая сторона не имела законного права его продавать. В таком статусе он сможет взыскать с преступника свои деньги и получить компенсацию за ущерб, который возник из-за истребования помещения, в том случае если успел, к примеру, сделать дорогостоящий ремонт.

Но опять же есть оговорка: если гражданин купил квартиру у мошенника и не убедился в его чистоплотности, то статус «добросовестного приобретателя» для него будет под вопросом. При рассмотрении иска об истребовании недвижимости покупатель должен предоставить доказательства, что он даже не подозревал о незаконности сделки купли-продажи. В одном из постановлений Пленума Верховного суда прописано, что приобретатель должен доказать, что «принял все разумные меры для выяснения прав продавца на отчуждение». Такая въедливость закона к этому вопросу объяснима просто: добросовестный приобретатель имеет право претендовать на разовую компенсацию из федерального бюджета в размере фактического ущерба, но не более 1 миллиона рублей. Для получения компенсации должны быть одновременно соблюдены следующие условия: судом удовлетворен иск о возмещении вреда, мошенник сумму возмещения добровольно не выплатил даже в принудительном порядке в течение 12 месяцев с даты  предъявления исполнительного листа, а сама регистрация права собственности была произведена после 1 января 2005 года.

Оставить за собой квартиру добросовестный приобретатель может лишь в одном случае – доказав, что сделка происходила с ведома собственника. Последнему же придется доказывать, что недвижимость выбыла из его владения незаконно. В случае с подделкой документов, это поможет подтвердить соответствующая экспертиза.

Эта норма введена для того, чтобы исключить недобросовестность самого владельца, а обязанность по доказыванию закреплена дополнительно в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П.

Для того чтобы не стать жертвой квартирного мошенника, рекомендуем быть более бдительным, тщательно проверять «правовое прошлое» недвижимости или же проводить сделки через грамотных специалистов.

Анастасия ЗАГОРУЙКО