16.06.2016

Недвижимость: доверительное управление. Часть-2.

Недвижимость: доверительное управление. Часть-2.

В прошлой статье «Как сдать квартиру через доверенное лицо?» мы рассказали о возможности избавиться от хлопот, связанных со сдачей недвижимости, при этом не снижая поступлений с этой статьи доходов. Сегодня остановимся на этой теме подробнее.

Гражданский кодекс содержит целую главу, посвящённую доверительному управлению имуществом. При этом объектом сделки может стать не только квартира в Академгородке, а, например, дача в Новосибирске или дом в Новосибирской области, которые пустуют, а могли бы приносить какой-то доход. Хотелось бы развеять сомнения владельцев – передавая объект в управление, вы не теряете прав собственности на срок действия договора, а просто поручаете управляющему его использование в ваших интересах. При этом абсолютно все действия второй стороны, включая фактические, должны быть в интересах выгодоприобретателя, то есть собственника недвижимости. Более того, в самом договоре можно прописать ограничения, налагаемые на управляющего. В частности, в какой-то определённый месяц оговорить, что дача будет использоваться собственником, потому на этот период действие услуги приостанавливается.

Сама форма договора довольно гибкая, и второй стороной по такой сделке может выступать как коммерческая структура, так и индивидуальный предприниматель.

Срок действия договора доверительного управления стороны определяют самостоятельно, но максимальная планка по закону не более 5-ти лет. В дальнейшем он может быть пролонгирован, как с уточнением условий, так и с прежним содержанием. Кроме того, можно в первоначальной редакции указать пункт, что в случае отсутствия расторжения отношений по истечению срока они будут продлены автоматически.

Вне зависимости от срока действия для этого вида правоотношений обязательна государственная регистрация. Кроме договора, определяющего все особенности, доверенности от собственника, заверенной нотариально, не требуется.

Очень важный нюанс – вторая сторона, то есть арендатор или наниматель, должны быть уведомлены, что договор с ними заключает не собственник. В документах после имени обязательно указывается, что данное лицо – это доверительный управляющий. В противном случае за последствия, какие могут возникнуть, отвечать имуществом будет уже посредник. Также ответственность для него наступит, если за время управления он не проявил должной заботы к имуществу и произошла утрата или порча, а также была упущена выгода. Компенсировать недочёты ему придётся из собственного кармана.

«От договора поручения, которое может быть выписано юридическому лицу, доверительное управление отличается, хотя и имеет множество общих признаков. Так, поверенному выдаётся доверенность и он должен осуществлять все обязанности самостоятельно, имея право лишь на заместителя, когда как по договору доверительного управления есть право передачи полномочий третьему лицу без согласования с владельцем. Например, если сотрудник компании, который ранее вёл дела, заболел или уехал в отпуск, не нужно будет переоформлять договор и тратить время на бумажную работу, отвлекая собственника. Ещё одна особенность – договор поручения разрешает совершать лишь юридические манипуляции, а в случае, если нужно решить проблему с затоплением квартиры или иные бытовые моменты, потребуются дополнительные полномочия. Кроме этого, поручитель выступать от имени собственника может, а управляющий обязан уведомить арендатора о своём статусе. В нашей компании очень грамотные агенты и юристы, которые ещё до подписания документов помогут разобраться со всеми тонкостями и выбрать правильный тип договора», – отметил руководитель агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.

Помните, управление недвижимостью юридически начинается с момента подписания акта приема-передачи, а не с момента подписания договора.