Квартиры в Академгородке: как оценить ликвидность?

Термин «ликвидность» на рынке недвижимости особо важна для тех случаев, когда сделка по приобретению квартиры в Академгородке осуществляется для инвестирования. Но не лишним будет учитывать его и при покупке жилплощади для своих нужд. Ведь неизвестно, как повернётся жизнь, и возможно лет через 5 придётся эту недвижимость продать. Давайте разберемся, что же такое ликвидность и какие критерии нужно учитывать при её определении.

Ликвидность – это тот потенциал, который у объекта есть, чтобы быстро его продать не ниже рыночной цены. Что интересно, критерии меняются вслед за рынком недвижимости. Например, если ещё лет 10 назад, до экономического кризиса 2008 года, можно было приобрести квартиру или частный дом в строящемся многоквартирнике или коттеджном посёлке, а по завершении стройки перепродать с хорошей «маржой», то сейчас это становится малоактуальным. В лучшем случае вернуть получится своё и процентов 5% сверх того (конечная планка зависит от характеристик объекта) против 80% дохода, который был на рассвете этого способа инвестирования. Не последнее слово в этом вопросе осталось и за ипотечным рынком, где за эти годы развился сегмент кредитования при сделках по долевому закону. Кроме того, появились государственные программы, деньги по которым стало возможным вкладывать в строящееся жильё, потому увеличился объём продаж на стадии «котлована».

К слову, на сегодня в Новосибирской области средние ставки по жилищным кредитам уже даже ниже льготных, которые действовали в качестве мер господдержки первичного рынка. Льготная ставка была 12%, а в регионе в июне кредитовали в среднем под 11,2%. Различные эксперты и аналитики, в том числе и из числа чиновников федерального уровня, говорят о возможном снижении до 9-10%. По информации Управления Росреестра по области, за семь месяцев 2017 года число ипотечных сделок выросло относительно 2017 года на 4%. С привлечением заемных средств было приобретено почти 35 тысяч объектов.

Развитие ипотеки, в том числе, способствует и развитию рынка недвижимости в целом. У потенциальных покупателей появляются средства на сделку и возможность выбрать из большего ассортимента, чем при ограниченном собственном бюджете «из кубышки». К слову, банки перед одобрением сделки всегда учитывают ликвидность приобретаемой недвижимости. Ведь от этого зависит качество будущего залога, который в случае неисполнения обязательств заемщика нужно будет продать оперативно и по нужной цене.

Итак, возвращаясь к ликвидности, давайте посмотрим, какие три первых критерия нужно учитывать при покупке жилплощади эконом-класса в свете её потенциальной последующей продажи.

Первое – даже очень хорошую жилплощадь, но расположенную на окраине, куда добираться три дня на перекладных, будет сложно продать. А это значит, что первый критерий – это транспортная доступность. Возможность быстро и разными видами транспорта (в идеале) добраться из дома и домой.

Далее идёт, как ни странно снова не само жилое помещение, а инфраструктура вокруг дома, в так называемой «шаговой доступности» от него. Так как за каждой таблеткой аспирина ездить через полгорода найдётся мало желающих. А возить ребёнка в школу и из школы, тратя по несколько часов, их будет ещё меньше.

Ко второму пункту можно отнести и «соседское окружение». Особо это характерно, если куплен новострой в активно застраиваемом микрорайоне. Поверьте, учитывать, что в ближайшие 3-4 года жить придётся под звук стройтехники, ваш покупатель будет обязательно. И при прочих равных многие выберут тишину.

Завершат «тройку» критериев уже непосредственно техническо-планировочные решения самой квартиры и её техническое состояние. И речь здесь вовсе не о старости обоев или скрипучести паркета, если речь о вторичке. Покупатель в зависимости от состояния заранее будет оценивать «а сколько средств придётся вложить еще и в ремонт», и уже после этого делать выбор – в вашу или, наоборот, не в вашу пользу.