Квартирный вопрос: в чём риск ЖСК?

Покупка квартиры на начальной стадии строительства или, как ещё называют, на уровне котлована, всегда риск. Довольно сложно гарантировать выполнение обязательств застройщика в оговорённые сроки, а на фоне экономического кризиса и двукратного роста числа банкротств, так тем более. О сделках через долевое участие и связанных с ними рисках мы уже говорили не раз, а сегодня остановимся на ещё одной форме – жилищно-строительном кооперативе.

«ЖСК – это своего рода наследие советского прошлого, но форма решения квартирного вопроса жива в стране и в Новосибирске до сих пор. Есть в Жилищном кодексе и норма, которая регулирует порядок участия в кооперативе, но вот законными будут лишь те из них, что подходят под определённые критерии, основных из них два: такое объединение граждан должно иметь статус застройщика и участок, на котором оно может строить жильё. Это важно знать до передачи денег. Участок может быть как в собственности, так и на праве аренды, главное, чтобы документы были оформлены на ЖСК», – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.

Схема с кооперативом выглядит так: у некоего юридического лица есть права на участок, проект дома, но не хватает собственных средств на строительство. Тогда в качестве пайщиков привлекаются граждане, которые за свои деньги позднее получат жильё в многоквартирнике. Доля пайщика соответствует стоимости будущей квартиры в Академгородке. Работает ЖСК на основании не только законов, но и собственного устава, потому важно с ним внимательно ознакомиться. В нём должны быть прописаны абсолютно все взносы, какие обязан будет внести пайщик, а также условия выхода и возврата пая. Например, вступительный взнос при выходе из ЖСК не возвращается.

Юристы, в частности, отмечают, что пайщик в отличие от дольщика является участником процесса строительства. Ещё один нюанс – договор участия в кооперативе заключается письменно, но нигде не регистрируется и нотариусом не заверяется. А уже в нём будут указаны конкретика по покупаемой квартире, её адрес и стоимость, которая состоит из паевого и вступительного взносов. Второй документ, который остаётся у пайщика, это протокол общего собрания участников об его принятии в состав кооператива.

Право собственности на квартиру у пайщика возникает только после полной выплаты стоимости пая, который, исходя из содержания устава, может выплачиваться как сразу, так и постепенно – за срок строительства дома. Важно понимать, что после достройки дома он оформляется на ЖСК, а позднее кооператив передает жильё своему пайщику. И уже со справкой о выплате пая гражданин идёт регистрировать право собственности на себя.