Купил квартиру у пожилого продавца: в чём риск?

Приобретение квартиры в Академгородке - это хорошее вложение средств. При этом когда речь идёт о больших деньгах, а никто не будет спорить, что стоимость жилья - это существенные суммы, то риски нужно просчитать и по возможности пресечь по максимуму. Далеко не все сделки сразу попадают в раздел высокорисковых, есть и скрытые риски. Давайте разберём одну историю, когда продажа квартиры при полном согласии собственника вдруг неожиданно обернулась потерей денег и жилья тому, кто приобрёл его уже у нового собственника. И нет, речь как раз не о мошенниках, скорее о человеческом факторе, который, увы, не предсказуем.

Итак, Марина Петровна приобрела квартиру, владела ею три года, а потом, решив улучшить свои жилищные условия, перепродала следующему собственнику. В этой сделке были задействованы заёмные средства, взятые в формате ипотечного кредита у банка. Покупатель доверчиво полагал, что банк проверит недвижимость и проблем с этой стороны, то есть подноготной жилплощади, точно можно не ожидать. Но спустя год счастливый обладатель квадратных метров стал фигурантом гражданского дела, в котором был подан иск о признании сделки недействительной. Причем первой сделки,   заключенноё еще с Мариной Петровной. Все оказалось просто - продавец (первый из цепочки) был пожилым и вдруг осознал, что остался без квартиры спустя четыре года. Интересно, не так ли?

Казалось бы, сложно не заметить пропажу целой квартиры и тут явно что-то не чисто, да и срок исковой давности уже истёк. Но как бы не так. Пенсионерка в суде заявила, что узнала о продаже квартиры она не четыре года назад, а не так давно - дочь сказала, что вы, мол, мама, продали же свои "квадраты". Не смутило истицу и то, что на сделке при продаже она самостоятельно ставила подписи и даже деньги получила, дав расписку. Но тут вступили в силу оговорки гражданского законодательства, звучащие следующим образом - «не мог понимать значения своих действий». Позднее выяснилось, что у пожилого продавца были возрастные изменения, связанные с расстройством памяти, то есть адекватно последствия своих действия она не осознавала. В таких случаях исчисление срока исковой давности происходит по другой схеме - с момента, когда узнал о сделке. Бабушка активно утверждала в суде, что узнала она только вот-вот, когда дочь в разговоре как-то упомянула. Что же суды?

Суд сделку признал недействительной. И дело дошло до Верховного суда страны.

"Срок исковой давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, начинает течь со дня, когда этот гражданин узнал или должен был узнать о заключении им данной сделки", - отмечалось в материалах верховных судей по этому делу.

Конечный покупатель остался без квартиры, но с ипотечным кредитом. А вот вернуть уплаченные средства теперь будет не быстро - у продавца такой суммы не оказалось, а возврат из зарплаты или иного дохода растянется на годы. И виновных-то в этой истории нет, и ущерб предъявить некому. Вот такие бывают ситуации.

Эксперты рекомендуют в случае, если продавец - пожилой человек, просить предоставить справку от психиатра, что он осознаёт последствия действий на момент сделки. Совет не плохой, но продавец может и не согласиться, ведь это не является его обязанностью. Есть ещё один вариант - титульное страхование от потери собственности добросовестным приобретателем, но это опять же дополнительные расходы.