Как выкупить арендуемую квартиру?
Такой формат сделок, как аренда с выкупом квартиры мало известен не только в Новосибирске, но и в целом в России. Причины этому частично в незнании законов и сложностях с документальным оформлением такой процедуры. Хотя продавцы, которые предпочли бы получать средства за застоявшийся на рынке недвижимости «товар» и не опасаться, что после потока арендаторов он утратит товарный вид, все же есть. Как же правильно оформить желание сторон?
«Такой вариант встречается редко, так как продавец предпочитает получить всю сумму сразу, но на некоторые объекты, которые очень давно на рынке и несколько выше среднерыночной стоимости, вполне может применяться. Таким образом, собственник получает шанс продать по желаемой цене, а покупатель хоть и переплатит за сам объект, но все же меньше, чем в случае с ипотекой. Но следует помнить, что кроме выкупной части платежа ежемесячную аренду также придется уплачивать. В сделке аренды квартиры в Академгородке с выкупом важно правильно составить сам договор, учесть все нюансы, обязательные для стандартного договора купли-продажи, то есть потребуется грамотный юрист», – отметил руководитель агентства недвижимости «Академ-недвижимость» Олег Иванович Наумов.
Как и обычный договор найма этот регулируется гражданским законодательством, но в отличие от простой аренды он должен содержать все необходимые пункты и по найму, и по купле-продаже. К примеру, если цена недвижимости в договоре не согласована и не указана, то сам он считается незаключенным. Такая же ситуация будет, если в документе нет данных, которые позволят определить квартиру, подлежащую в дальнейшем передаче покупателю. Подробнее с тем, что должен содержать договор, можно ознакомиться в материале «Договор купли-продажи недвижимости: содержание».
Теперь, что касается, так называемой арендной части, то договор обязательно должен содержать пункт об ежемесячном платеже за наем и сроке, способе его внесения. Если выкуп квартиры намечен за срок, при котором очевидно, что цена за наем недвижимости вырастет, это также можно предусмотреть в договоре заранее. Или же, наоборот, указать, что рыночные колебания арендных ставок не влияют на цену найма, а сам срок арендных отношений привязать к последнему выкупному взносу. И совершенно не лишним будет вписать в договор порядок и срок выселения или снятия с регистрационного учета: продавца, в случае, если вся сумма выплачена, или же нанимателя, если сделка по покупке так и не состоялась.
Вероятно, что в период кризиса, когда покупательская активность значительно снизилась, аренда с выкупом могла бы стать небольшой альтернативой ипотеке. Некоторым гарантом для продавца в таких сделках может выступать аванс в 5% от стоимости объекта, который в случае, если сторона нарушила условия договора, станет компенсацией. Также можно предусмотреть двойную компенсацию для покупателя для случаев, когда квартира была продана третьему лицу в обход договора. Во избежание недоразумений в авансовом соглашении нужно уточнить все случаи, когда договоренности расторгаются и предоплата возвращается. Например, если обнаружатся юридические сложности с квартирой
