27.03.2015

Как купить долю в квартире?

Часть квартир в Академгородке досталась их владельцам в рамках приватизации, потому зачастую и собственников у одной жилплощади несколько. Такая же судьба у квартир, которые получены в наследство несколькими наследниками. Если вы решили приобрести такой объект, то помните, что купля-продажа доли будет значительно отличаться от покупки квартиры целиком принадлежащей одному продавцу.

В первую очередь, прежде чем имущество появилось в свободной продаже продавец должен был соблюсти порядок преимущественного выкупа доли. Это значит, что он обязан был сначала письменно предложить свою часть по той же цене и на тех же условиях другим совладельцам и получить их отказ. Если же письменного отказа от сделки купли-продажи нет, то с момента направления предложения должен был пройти месяц. В случае, если продавец продал имущество на сторону до истечения месячного срока, содольщик имеет право оспорить сделку в суде и потребовать перевести права и обязанности покупателя на себя. На это у него будет три месяца. Поэтому, приобретая долю, покупатель должен удостовериться, что уведомление  действительно направлялось и есть отметка о его получение или отправке. Это необходимо сделать до внесения предоплаты и подписания предварительного договора купли-продажи.

Еще один немаловажный момент – продавец может продать лишь свое право на долю в общей собственности, а никак не отдельную комнату в квартире по своему выбору. Конечно, если таковая судом в натуральном виде не была заранее выделена. Важно понимать, что покупается вовсе не вся квартира или ее часть, которой можно позднее распорядиться по своему усмотрению, например, сдать в наем. На почти все последующие сделки, связанные с распоряжением недвижимостью в Академгородке, потребуется согласие других совладельцев или соблюдение преимущественного права выкупа. Также помните: пользоваться квартирой в Академгородке покупатель сможет только пропорционально своей доле в праве. К примеру, если ему принадлежит лишь 1/30 в небольшой «двушке», то занять всю квартиру или целую комнату он не сможет, ибо это нарушает права других совладельцев.

Проживать на таких «квадратах» также зачастую проблематично, особенно если у продавца доли с его содольщиками есть конфликт, а в квартире нельзя определить отдельную комнату в пользование. Единственный плюс от такой сделки – это возможность зарегистрироваться в ней, обретя «прописку» в нужном городе или районе.

Еще важный нюанс – при конфликте обязать впустить нового собственника доли на порог вторую сторону можно только по решению суда о непрепятствовании в пользование квартирой. Лучше всего по суду же определить порядок пользования ею. Но опять же, даже если требования будут судьей удовлетворены, необязательно, что вторая сторона добровольно исполнит решение и не придется привлекать к этому делу судебных приставов. В действующем законодательстве также нет ответственности содольщика, если он поменяет замки и снова перекроет доступ в квартиру. Тогда опять придется обращаться в суд и к приставам, а происходить это может бесконечно.

Более того, если приобретенная гражданином доля очень мала, то владелец наибольшей доли может принудить через суд ее продать. Статья 252 Гражданского кодекса совершенно однозначно гласит, что при ничтожно малой доле в праве есть возможность принудительного выкупа даже без согласия собственника. Одна оговорка – владелец не должен проявлять интереса к своему имуществу: не платить коммунальные услуги, не проживать и не хранить свои вещи там. А также выделить в виде комнаты ее нельзя, а на добровольный выкуп собственник не соглашается.

Таким образом, покупать долю в праве собственности на квартиру в Академгородке можно лишь при совпадении следующих критериев:

– соблюден порядок преимущественного выкупа;

– доля велика и позволит позднее по суду выделить отдельную комнату в пользование;

– у продавца нет конфликта с остальными содольщиками;

– стоимость имущества значительно ниже рыночной стоимости той же комнаты в коммунальной квартире.

В этом случае овчинка выделки стоит, в остальных риск будет весьма высок.

Помните, что для грамотного оформления сделки по покупке доли, вы всегда сможете обратиться за помощью к опытным юристам и грамотным риелторам агентства недвижимости «Академ-недвижимость».

Анастасия Загоруйко