Ипотека с проблемами: когда банк продает квартиру

Периодически на рынке недвижимости Новосибирска появляются квартиры «с бонусом» в виде невыплаченного ипотечного кредита за них. Чаще всего, продажа подобной квартиры в Академгородке осуществляется по решению суда, когда заемщик, попав в трудную жизненную ситуацию, не смог платить по своим счетам. В свете экономических колебаний последнего года подобная проблема может возникнуть у любого покупателя квартиры с участием заемных средств. Что же делать, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег, а еще и с остатком долга перед банком?

Реализация заложенных квартир, обремененных ипотекой, часто сопряжена с более низкой ценой, чем у такой же квартиры без ипотеки. Это объясняется тем, что при наличие двух вариантов по одной цене, но один из которых является залогом, покупатель выберет менее проблемный. Потому часто идут на осознанное занижение цены (до 25%), чтобы у недвижимости появилось конкурентное преимущество, снижающее негативный эффект от обременения. Но заемщику от этого пользы нет никакой, ведь это может привести к ситуации, когда проданная по заниженной цене собственность не покрывает сумму долга перед банком. По этой причине не стоит доводить ситуацию с ипотечным кредитом до стадии, когда банк сам обращается в суд с целью истребовать залоговое имущество. Дело в том, что если суд по иску финансовой организации выставит недвижимость на публичные торги, то и стартовую ликвидационную цену по результатам оценки за нее назначает суд и она часто значительно ниже рыночной. Еще один важный момент – по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если торги признаны несостоявшимися (не пришел никто или пришел лишь один участник), то через месяц они пройдут повторно, но квартира подешевеет еще на 15%. Но до истечения месяца, до повторных торгов, залогодержатель может выкупить квартиру по цене ниже начальной продажной и «скидка» может составлять до 25%.

И, к слову, услуги организатора торгов также оплачиваются из тех денег, что будут выручены от продажи квартиры.

Поэтому, сразу же, как только возникли финансовые трудности, нужно обратиться в банк и попросить отсрочку. Если за время действия «послабления» решить денежный вопрос не удалось и стало понятно, что расплатиться в срок за квартиру не получается, а иных путей решения проблемы нет, необходимо искать компромисс с кредитной организацией через продажу квартиры. Самыми оптимальными именно для заемщика будут два варианта: самостоятельная продажа ипотечной квартиры или при участие банка передача этой квартиры новому заемщику.

В первом случае поиск покупателя можно доверить риелторам-профессионалам, которые смогут соблюсти при переговорах баланс интересов. Они же смогут помочь продать квартиру по ее рыночной цене, без значительного дисконта.

Во втором случае – банк продает квартиру новому заемщику и этими средствами гасится долг предыдущего должника. Залоговые квартиры в Академгородке при такой сделке продаются через аккредитованные агентства недвижимости.

Если же вы при поиске квартиры в Академгородке натолкнулись на «ипотечную» квартиру, то помните, что обременение с нее будет снято только после полного погашения долга заемщика. Или, если коротко, то – покупая ипотечную квартиру, покупаешь все долги по ней. Грамотный юрист и риелтор смогут помочь в таких сложных сделках покупателю, чтобы тот не остался без денег и без квартиры. И вполне возможно, что за «довесок» в виде обременения удастся получить небольшую, но приятную скидку, которая и покроет расходы на услуги специалистов.

Ранее неоднократно на рассмотрение Госдумы вносились законопроекты, которыми пытались закрепить возможности для заемщиков гасить долг полностью квартирой. Суть в том, что, если банку передавалась квартира, то вне зависимости от того, за сколько ее позднее бы продали, долг считался погашенным.

В конце июня 2014 года в профильном законе было закреплено, что обязательства при передаче квартиры считаются прекращенными после страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или финрисков кредитора. Это в случае, если стоимости самой квартиры недостаточно для закрытия долга.